Покупка земельного участка — ответственный шаг, который может обернуться не только радостью от строительства дома, но и годами судебных споров, финансовых потерь или запретов на застройку. Чтобы не стать жертвой скрытых рисков, важно провести тщательную проверку. Если вы не хотите погружаться в юридические тонкости или опасаетесь пропустить важные детали, доверьте проверку специалистам — Центр недвижимости РК возьмет на себя все этапы анализа участка. В статье поделимся, на что обратить внимание перед сделкой.

 

Проверьте вид разрешенного использования (ВРИ)

 

От ВРИ зависит, сможете ли вы построить дом, разбить сад или разводить животных.

 

Где посмотреть: 

Используйте Публичную кадастровую карту Росреестра. Введите адрес или кадастровый номер участка — во вкладке «Сведения» будет указан ВРИ.

 

Подходящие ВРИ для строительства дома: 

   

 2.1 — для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

 

2.2 — для ЛПХ (личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта).

 

13.2 — для садоводства (можно возвести жилой или садовый дом).

 

Избегайте   ВРИ 13.1 (огородничество) — здесь разрешены только хозяйственные постройки, но не жилье.

 

Важно: Если ВРИ не подходит, его можно изменить через местную администрацию, но это долгий процесс. Лучше сразу искать участок с правильным назначением.

   

Убедитесь в юридической чистоте участка

 

Проблемы с прошлыми сделками, обременениями или спорами могут сделать вас участником судебного разбирательства.

 

Закажите выписку из ЕГРН (через Росреестр или МФЦ). В ней проверьте:

• Кто настоящий собственник.
• Нет ли арестов, залогов, сервитутов (прав третьих лиц на пользование участком).
• Изучите историю сделок: запросите архивные документы или воспользуйтесь платными сервисами (например, «СПАРК»). Убедитесь, что предыдущие сделки не оспаривались в суде.

   

Совет: Если продавец отказывается предоставить документы — это красный флаг. Откажитесь от покупки.

   

Проверьте границы участка

 

Наложение границ на соседние участки — частая причина отказа в регистрации права собственности.

 

• Откройте кадастровый план на Публичной карте Росреестра. Если контуры участка пересекаются с соседними или выглядят некорректно — это реестровая ошибка.
• Уточните, проведено ли межевание. Если границы не установлены, потребуется вызывать кадастрового инженера.

 

Важно: Не покупайте участок с кадастровыми ошибками. Требуйте от продавца исправить их до сделки.

   

Оцените расположение коммуникаций и охранных зон

 

Подземные сети: 

Уточните в местной администрации, есть ли под участком газопровод, водопровод или электросети. Их наличие может ограничить строительство или потребовать оформления сервитута.

ЛЭП рядом: 

В охранной зоне ЛЭП строительство часто запрещено. Проверьте расстояние до линий:

До 1 кВ — 2 м;

1–20 кВ — 10 м;

35 кВ — 15 м;

110 кВ — 20 м.

 

Совет: Если участок в охранной зоне — откажитесь от покупки. Согласование строительства займет годы.

 

Уточните возможность подключения к коммуникациям

 

Даже если участок  визуально идеален –  без воды, света и газа его ценность стремится к нулю. Обратитесь в ресурсоснабжающие организации:

 

• Узнайте технические условия подключения и стоимость. Например, подведение газа может обойтись в сотни тысяч рублей.
• Проверьте расстояние до ближайших электросетей. Если магистраль далеко, подключение будет невозможно или экономически невыгодно.

 

Дополнительные проверки

 

• Категория земли: участок должен относиться к землям населенных пунктов или сельхозназначения (только для садоводства).
• Правила СНТ/ДНП: если участок в товариществе, узнайте у правления о запретах (например, на этажность дома или высоту забора).

 

Заключение: не экономьте на безопасности

 

Даже идеальный на первый взгляд участок может скрывать юридические, технические или экологические «мины». Если вы не готовы тратить недели на проверки или сомневаетесь в своих силах, обратитесь в Центр недвижимости РК. Специалисты компании имеют большой опыт и избавят вас от ненужных хлопот, чтобы вы могли строить дом без рисков.  Центр недвижимости РК возьмет на себя все этапы анализа участка:

 

– Проверит ВРИ и категорию земли;

– Проанализирует выписки из ЕГРН на наличие обременений и судебных исков;

– Уточнит границы участка и исправит кадастровые ошибки;

– Согласует подключение коммуникаций и проверит охранные зоны;

– Подготовит договор купли-продажи с защитой ваших интересов.

 

Помните: доверяйте профессионалам — и ваша мечта о загородном жилье станет реальностью, а не головной болью. 

 

Мечтаете о просторном коридоре, объединенной кухне с балконом или уютной гардеробной? Прежде чем воплотить эти идеи в жизнь, важно знать, что большинство перепланировок требуют официального согласования. Эта статья – ваш подробный гид по узакониванию перепланировки в квартире.

   

В каких случаях необходимо согласовывать перепланировку?

   

Разрешение необходимо, если вы планируете:

 

• Изменять инженерные системы: замена газовой плиты на электрическую, монтаж душевой кабины вместо ванны, изменение систем отопления, водоснабжения, вентиляции.

 

• Менять конструктивные элементы:

– Сносить/возводить стены (даже гипсокартонные перегородки)

– Изменять границы помещений, дверных/оконных проемов

– Делать антресоли (не более 40% площади комнаты)

– Расширять окна или добавлять новые

– Перепланировка полов в домах с деревянными перекрытиями

– Увеличивать жилую площадь за счет нежилых помещений (например, коридора)

– Создавать или ликвидировать дополнительные санузлы/кухни

 

---

Важно! Полный перечень работ, требующих согласования, зависит от региона. В Севастополе вопросами перепланировки занимается Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя (https://dag.sev.gov.ru), также можно получить информацию в бесплатном консультационном центре БТИ в отделении МФЦ.

---

 

Этапы согласования перепланировки:

   

1. Заказ проекта перепланировки:

 

• Обратитесь в проектную организацию или к индивидуальному предпринимателю с допуском СРО (саморегулируемой организации). Они разработают проект, соответствующий строительным нормам и правилам.

 

2. Сбор необходимых документов:

 

• Паспорт заявителя;
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру;
• Технический паспорт квартиры (можно заказать в БТИ);
• Заявление о перепланировке (выдается в органе, принимающем документы);
• Проект перепланировки (в двух экземплярах);
• Письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в квартире.

 

3. Подача документов на согласование:

 

• Через МФЦ;
• Через портал Госуслуг (если такая возможность предусмотрена в вашем регионе);
• Для домов, представляющих историческую или культурную ценность, необходимо обратиться в департамент культурного наследия.

 

4. Получение решения о согласовании:

 

• Срок рассмотрения документов – до 45 рабочих дней.
• В случае положительного решения вы получите разрешение на перепланировку. Разрешение действительно в течение 12–18 месяцев (зависит от региона). Если не уложиться в указанный срок, разрешение аннулируется.

 

5. Оформление итоговой перепланировки:

 

• Вызов кадастрового инженера: после завершения работ закажите новый технический план квартиры.

 

• Приемочная комиссия: получите акт о завершенной перепланировке, подписанный приемочной комиссией (представители жилищной инспекции).

 

• Внесение изменений в ЕГРН: жилищная инспекция направляет документы в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

 

Что будет, если не узаконить перепланировку?

 

Самовольная перепланировка квартиры, на первый взгляд, может показаться незначительным изменением. Однако, это чревато серьезными последствиями, от штрафов до принудительной продажи жилья.

 

• Штрафы: Если вы захотите узаконить перепланировку, сделанную без согласования, процесс может затянуться до полугода. Кроме того, вам выпишут штраф за самовольную перепланировку (2000-2500 руб.) Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

 

• Проблемы при продаже: Если вы не зарегистрируете перепланировку, это вскроется при продаже квартиры, и Росреестр может признать сделку недействительной.

 

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Однако, судебная практика показывает, что эта мера применяется редко и только в том случае, когда собственник жилья отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.

 

В Центре недвижимости РК мы уделяем особое внимание чистоте сделки. Все документы на квартиру тщательно проверяются нашими специалистами. Мы сравниваем фактическую планировку с технической документацией, чтобы выявить любые несоответствия. Если у собственника есть сложности с узакониванием перепланировки, наши эксперты всегда дадут подробную консультацию и предложат варианты решения.

Рассрочка при покупке недвижимости — это альтернатива ипотеке, когда покупатель выплачивает стоимость объекта частями, а не единовременно. Процентная ставка по стандартной ипотеке сейчас находится на уровне 27-29%, что делает вариант покупки в рассрочку значительно выгоднее. Такой вариант подходит, если у покупателя нет всей суммы, а продавец готов подождать. Однако, чтобы сделка была безопасной, важно правильно оформить договор и учесть все юридические аспекты.

Агенты Центра недвижимости РК помогут подобрать недвижимость, соответствующую вашим требованиям, предложат гарантию безопасности сделки и полное сопровождение на всех этапах, включая переговоры с продавцом о возможности рассрочки платежа.

   

Юридические основы

 

Согласно ст. 489 ГК РФ, договор купли-продажи с рассрочкой должен включать:

 

•  Цену квартиры — четко зафиксированную сумму.

 

•  График платежей — сроки, размеры и порядок выплат (например, ежемесячно или ежеквартально).

 

• Штрафы за просрочку — например, 0.1% от суммы долга за каждый день.

   

Важно! Если эти условия не указаны, договор может быть признан недействительным. Юристы Центры недвижимости РК грамотно составят договор, чтобы обезопасить вашу сделку.

       

Залог квартиры: защита для продавца

   

По п. 5 ст. 488 ГК РФ, квартира автоматически считается в залоге у продавца до полной оплаты. Чтобы избежать перепродажи:

 

•  Зарегистрируйте обременение в Росреестре — укажите это в договоре и подайте документы при регистрации перехода права.

 

• Снимите залог после оплаты — продавец обязан подать заявление в Росреестр в течение оговоренного срока (например, 10 дней).

 

Преимущества сделок с рассрочкой:

 

Для продавца:

 

1. Срочное получение части средств — можно решить текущие финансовые задачи (например, покупка другого объекта)
2. Дополнительный доход — если в договоре предусмотрены проценты (например, 10% годовых)
3. Залоговая защита — квартира остается в залоге до полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
4. Экономия времени и денег — продавец не теряет время и деньги из-за ожидания другого покупателя и не вынужден значительно снижать цену для срочной продажи.

 

Для покупателя:

 

1. Покупка без кредита — не нужно ждать одобрения и платить банковские проценты (27-29% годовых)
2. Сразу можно использовать объект — заселиться или сдавать в аренду.
3. Гибкие условия —размер первоначального взноса, суммы рассрочки и ее срок устанавливаются по договоренности сторон.
4. Экономия на страховании —  нет обязательного ипотечного страхования залога и личного страхования заемщика

 

Проценты по рассрочке: когда это выгодно

 

Если продавец хочет компенсировать инфляцию или получить дополнительный доход, в договор добавляют процентную ставку (например, 10% годовых).

 

Как это работает: 

 

• Проценты начисляются на остаток долга.
• Покупатель может погасить долг досрочно, сократив переплату.

 

---

Пример: Иван продал квартиру Катерине за 7 млн рублей. Она внесла 3 млн сразу, а остальные 4 млн выплачивала с 10% годовых. За год переплата составила 200 тыс. рублей, что значительно ниже банковской ипотеки (27-29%).

---

 

Сделки купли-продажи в рассрочку имеют и свои риски для обеих сторон

 

1. Риски для продавца: 

 

Расторжение договора: Продавец может потребовать возврата квартиры через суд, если покупатель нарушил условия, но только если оплачено менее 50% цены (п. 2 ст. 489 ГК РФ). Если выплачено больше половины, вернуть квартиру сложнее.

 

   Советы продавцу: 

 

•  Проверить платежеспособность покупателя (справки о доходах, кредитная история).

 

•  Включить в договор дополнительные гарантии (поручительство, залог иного имущества).

 

• Указать право на досрочное погашение без штрафов.

   

2.  Риски для покупателя: 

 

Потеря квартиры и выплат при нарушении графика платежей.

   

   Советы покупателю:

 

• Реалистично оценить финансовые возможности.

 

•  Используйте безналичный расчет. Платежи на счет продавца создают прозрачную историю.  При оплате наличными оформляйте расписки с нотариальным заверением. Каждая расписка должна содержать дату, сумму, назначение платежа и подписи сторон.

 

• Добиться условия о возврате части средств при расторжении договора (если это допустимо).

 

• Прописать в договоре порядок урегулирования споров (претензионный порядок, медиация).

   

Безусловно, большинство продавцов предпочитают получить полную сумму за объект недвижимости сразу, избегая рисков, связанных с рассрочкой. Однако, в определенных обстоятельствах, продажа в рассрочку может быть выгодным компромиссом для обеих сторон сделки. Наши агенты имеют базу квартир, собственники которых готовы к продаже в рассрочку. Вам не придется тратить время на переговоры и поиск подходящего объекта.

 

---

Пример: Сергей владеет квартирой в Севастополе и хочет срочно купить дом в Балаклаве для переезда семьи. Стоимость дома — 13 млн рублей, но для сделки ему необходимо внести задаток в размере 5 млн рублей в течение 10 дней. Найти покупателя, готового сразу выплатить полную стоимость квартиры (9 млн рублей), не удается. 

Наталья хочет купить квартиру Сергея, но у нее есть только 6 млн рублей на руках. Она предлагает рассрочку: внести 6 млн сразу, а остальные 3 млн выплатить в течение 12 месяцев. Сергей соглашается, так как 6 млн рублей покрывают его срочные нужды. 

 

---

 

Как оформить сделку:

 

1. Подготовьте документы:

 

• Выписка из ЕГРН.
• Паспорта сторон.
• Согласие супруга (если квартира в браке).

 

2. Составьте договор:

 

• Укажите цену, график платежей, штрафы, залог.
• Пропишите формулу расчета процентов (если есть).

 

3. Зарегистрируйте сделку в Росреестре:

 

Сделать это можно через МФЦ.  Одновременно с переходом права собственности зарегистрируйте залог.

   

Рекомендации юриста:

 

• Нотариальное удостоверение — не обязательно, но снижает риски оспаривания.

 

• Страхование — продавец может застраховать риск неуплаты, покупатель — риск утраты права собственности.

 

• Проверка квартиры — убедитесь, что нет арестов, ипотеки или других обременений.

   

Договор купли-продажи с рассрочкой — гибкий инструмент, но требует юридической грамотности. Для продавца это способ быстро получить часть денег и снизить риски через залог. Для покупателя — возможность приобрести жилье без переплат банку. Главное — детально прописать все условия, зарегистрировать залог и сохранять документы.  В следующей части разберем плюсы и минусы рассрочки при покупке коммерческой недвижимости.

 

Помните: Сотрудничество с опытными специалистами поможет избежать скрытых рисков и сделать сделку безопасной для обеих сторон. В Центре недвижимости РК все этапы сделки контролируются юристами.