Что ждет рынок недвижимости в январе 2026 года

С 1 января 2026 года в России вступают в силу важные законодательные изменения, которые напрямую затронут покупателей, продавцов и застройщиков. Мы собрали в одном обзоре все ключевые нововведения: от долгожданного упрощения сделок с маткапиталом до корректировки налоговых льгот. Сохраняйте статью в закладки — эта информация сэкономит вам время и нервы в новом году.

1. Материнский капитал: индексация выплат и порядок выделения долей в жилье

Главное упрощение: с 1 января 2026 года исчезает одна из самых болезненных процедур для семей с ипотекой. Теперь для выделения долей детям и супругу в жилье, купленном с использованием маткапитала, больше не требуется согласие банка-залогодержателя. Даже если ипотека еще не погашена.

Почему это важно для рынка?

Раньше неоформленные доли блокировали сделку, особенно при участии несовершеннолетних детей. Теперь семья сможет заранее, без бюрократических проволочек с банком, подготовить жилье к продаже и получить согласие органов опеки. Для покупателей снижаются риски при покупки квартиры от семьи с детьми. Сделки станут более чистыми и прогнозируемыми.

Дополнительные изменения:

С 1 февраля 2026 года маткапитал вырастет на ожидаемые 6,8%. Ориентировочные суммы:

• На первого ребенка: 737,2 тыс. руб.
• На второго ребенка: 974,1 тыс. руб.
• Ежемесячная выплата на второго ребенка (при оформлении на первого с 2020 г.): увеличится до ~237 тыс. руб.

2. Ипотека: ужесточение правил для «Семейной» и конец льгот для застройщиков

«Семейная ипотека» становится строже.

С 1 февраля 2026 года программа семейной ипотеки меняет логику: теперь одна льготная ипотека выдается на семью. Супруги будут обязательными созаемщиками. Это, по замыслу властей, сделает поддержку более справедливой и предотвратит злоупотребления.

Хорошая новость для текущих заемщиков: тем, у кого оформлена комбинированная ипотека (льготная часть + рыночная), может снизиться ставка по рыночной части кредита вслед за снижением ключевой ставки ЦБ.

Конец льгот для застройщиков

Не продлен мораторий на особый порядок взыскания неустойки с застройщиков. С 1 января 2026 года штрафы за просрочку сдачи дома или некачественный ремонт будут взыскиваться в общем порядке. Это усиливает защиту прав обманутых дольщиков.

3. Налоги: повышение НДС и уточнение правил по НДФЛ при продаже

НДС повышается.

С 1 января 2026 года базовая ставка НДС вырастет с 20% до 22%. Это может в перспективе повлиять на стоимость новых объектов и сопутствующих услуг. Льготная ставка 10% сохранится для социально значимых товаров.

НДФЛ при продаже жилья

Льготы (освобождение от налога) при продаже квартиры после 3/5 лет владения сохраняются, но появляется важное уточнение: срок владения должен быть непрерывным. Поправка техническая, но ее нужно учитывать.

Новая льгота для растущих семей.

Появится возможность не платить НДФЛ с дохода от продажи жилья, если эти средства сразу вложить в новую недвижимость, при следующих условиях: в семье есть дети-инвалиды (недееспособные) или в семье родился ребенок (до 30 апреля следующего года после продажи). Важное ограничение: льгота не применяется, если у семьи уже есть другое жилье, которое больше нового по площади или кадастровой стоимости.

Отдельное правило для иноагентов: для них при продаже и получении наследства отменяются любые льготные сроки владения — НДФЛ платится всегда.