Как проверить земельный участок перед покупкой: пошаговая инструкция

Покупка земельного участка — ответственный шаг, который может обернуться не только радостью от строительства дома, но и годами судебных споров, финансовых потерь или запретов на застройку. Чтобы не стать жертвой скрытых рисков, важно провести тщательную проверку. Если вы не хотите погружаться в юридические тонкости или опасаетесь пропустить важные детали, доверьте проверку специалистам — Центр недвижимости РК возьмет на себя все этапы анализа участка. В статье поделимся, на что обратить внимание перед сделкой.

Проверьте вид разрешенного использования (ВРИ)

От ВРИ зависит, сможете ли вы построить дом, разбить сад или разводить животных.

Где посмотреть: 

Используйте Публичную кадастровую карту Росреестра. Введите адрес или кадастровый номер участка — во вкладке «Сведения» будет указан ВРИ.

Подходящие ВРИ для строительства дома: 

 2.1 — для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

2.2 — для ЛПХ (личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта).

13.2 — для садоводства (можно возвести жилой или садовый дом).

Избегайте   ВРИ 13.1 (огородничество) — здесь разрешены только хозяйственные постройки, но не жилье.

Важно: Если ВРИ не подходит, его можно изменить через местную администрацию, но это долгий процесс. Лучше сразу искать участок с правильным назначением.

Убедитесь в юридической чистоте участка

Проблемы с прошлыми сделками, обременениями или спорами могут сделать вас участником судебного разбирательства.

Закажите выписку из ЕГРН (через Росреестр или МФЦ). В ней проверьте:

• Кто настоящий собственник.
• Нет ли арестов, залогов, сервитутов (прав третьих лиц на пользование участком).
• Изучите историю сделок: запросите архивные документы или воспользуйтесь платными сервисами (например, «СПАРК»). Убедитесь, что предыдущие сделки не оспаривались в суде.

Совет: Если продавец отказывается предоставить документы — это красный флаг. Откажитесь от покупки.

Проверьте границы участка

Наложение границ на соседние участки — частая причина отказа в регистрации права собственности.

• Откройте кадастровый план на Публичной карте Росреестра. Если контуры участка пересекаются с соседними или выглядят некорректно — это реестровая ошибка.
• Уточните, проведено ли межевание. Если границы не установлены, потребуется вызывать кадастрового инженера.

Важно: Не покупайте участок с кадастровыми ошибками. Требуйте от продавца исправить их до сделки.

Оцените расположение коммуникаций и охранных зон

Подземные сети: 

Уточните в местной администрации, есть ли под участком газопровод, водопровод или электросети. Их наличие может ограничить строительство или потребовать оформления сервитута.

ЛЭП рядом: 

В охранной зоне ЛЭП строительство часто запрещено. Проверьте расстояние до линий:

До 1 кВ — 2 м;

1–20 кВ — 10 м;

35 кВ — 15 м;

110 кВ — 20 м.

Совет: Если участок в охранной зоне — откажитесь от покупки. Согласование строительства займет годы.

Уточните возможность подключения к коммуникациям

Даже если участок  визуально идеален –  без воды, света и газа его ценность стремится к нулю. Обратитесь в ресурсоснабжающие организации:

• Узнайте технические условия подключения и стоимость. Например, подведение газа может обойтись в сотни тысяч рублей.
• Проверьте расстояние до ближайших электросетей. Если магистраль далеко, подключение будет невозможно или экономически невыгодно.

Дополнительные проверки

• Категория земли: участок должен относиться к землям населенных пунктов или сельхозназначения (только для садоводства).
• Правила СНТ/ДНП: если участок в товариществе, узнайте у правления о запретах (например, на этажность дома или высоту забора).

Заключение: не экономьте на безопасности

Даже идеальный на первый взгляд участок может скрывать юридические, технические или экологические «мины». Если вы не готовы тратить недели на проверки или сомневаетесь в своих силах, обратитесь в Центр недвижимости РК. Специалисты компании имеют большой опыт и избавят вас от ненужных хлопот, чтобы вы могли строить дом без рисков.  Центр недвижимости РК возьмет на себя все этапы анализа участка:

– Проверит ВРИ и категорию земли;

– Проанализирует выписки из ЕГРН на наличие обременений и судебных исков;

– Уточнит границы участка и исправит кадастровые ошибки;

– Согласует подключение коммуникаций и проверит охранные зоны;

– Подготовит договор купли-продажи с защитой ваших интересов.

Помните: доверяйте профессионалам — и ваша мечта о загородном жилье станет реальностью, а не головной болью.