Планируете сделку с недвижимостью с участием членов вашей семьи? Продажа, дарение, передача по наследству – все эти операции между родственниками имеют свои особенности. В большинстве случаев такие сделки законны и осуществимы. Однако существуют юридические нюансы и ограничения, о которых важно знать заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Эта статья поможет вам разобраться во всех тонкостях.

Кто кому родственник? Определяемся с терминологией

Прежде чем углубляться в детали сделок, важно четко понимать, какие родственные связи имеют юридическое значение. С точки зрения закона, родственники делятся на категории, и от этой классификации зависят налоговые последствия, права наследования и другие важные аспекты.

• Близкие родственники (по Семейному кодексу РФ, ст. 14): Это те, кто имеет особый статус в сделках, налогах и наследстве. К ним относятся:

• Родители и дети (включая усыновленных)

• Братья и сестры (полнородные и неполнородные, т.е. имеют только одного общего родителя)

• Дедушки/бабушки и внуки

• Супруги (только в официальном браке)

Важно! Дарение квартиры близкому родственнику не облагается НДФЛ.

• Дальние родственники: На сделки с этими родственниками льготы не распространяются.

• Дяди, тёти и племянники

• Двоюродные братья и сёстры

• Прадедушки и прабабушки

• Сводные родственники (например, дети супруга от предыдущего брака)

Важно! При продаже или дарении недвижимости дальнему родственнику может потребоваться уплата налога в размере 13%.

• Свойственники (родня через брак): Свекровь, свёкор, тесть, тёща, зять, невестка, отчим, мачеха. Они не считаются родственниками по закону, но могут претендовать на наследство, если были иждивенцами.

• Иждивенцы: Лица, находящиеся на содержании (например, пенсионеры-родители или инвалиды в семье). Они имеют права:

• На обязательную долю в наследстве.

• На налоговые вычеты, если опекун — близкий родственник.

Почему степень родства так важна?

От степени вашего родства с участником сделки напрямую зависят:

• Налоги при сделках: Как уже упоминалось, дарение между близкими родственниками освобождено от НДФЛ.

• Права на наследство: Закон определяет очередность наследников, и степень родства играет ключевую роль.

• Возможность отказа от свидетельствования в суде: Статья 51 Конституции РФ позволяет близким родственникам не свидетельствовать против друг друга.

В спорных ситуациях, связанных со статусом родства, рекомендуется провести тщательную юридическую проверку всех документов перед совершением сделки.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками: ограничения и нюансы

Хотя сделки между близкими родственниками, как правило, освобождены от НДФЛ, важно помнить о других аспектах:

• Налог при последующей продаже.

 Если одаряемый близкий родственник решит продать полученную в дар недвижимость в течение 3 лет, ему придется заплатить налог с полной суммы продажи.

• Подтверждение родства.

При оформлении договора дарения необходимо документально подтвердить родство, иначе сделка может быть признана недействительной.

• Согласие супруга.

Если недвижимость была приобретена в браке, даже если она оформлена на одного из супругов, второй должен дать нотариально заверенное согласие на ее отчуждение.

• Налоговая база при продаже полученного в дар или по наследству.

Налоговая база рассчитывается с учетом кадастровой стоимости, а не фактической цены продажи, что может существенно увеличить налоговую нагрузку.

• Тщательная проверка банками.

 При оформлении ипотеки или других кредитных продуктов банки могут тщательнее проверять сделки между родственниками, чтобы исключить схемы ухода от налогов или мошенничество.

Совет: Даже при сделках внутри семьи важно соблюдать все формальности: составлять договор, указывать реальную стоимость недвижимости и хранить все платежные документы для получения налогового вычета.

Контроль налоговых органов: будьте честны!

Налоговые органы внимательно следят за сделками с недвижимостью между родственниками, особенно если есть подозрения на фиктивность.

• Схемы с налоговым вычетом:

Бывают случаи, когда родственники оформляют все документы для получения налогового вычета, но денежные расчеты по факту не производятся.

• Занижение стоимости:

Для уменьшения налога за проданную недвижимость родственники могут умышленно занижать ее стоимость в документах.

Помните, что попытки уклониться от уплаты налогов могут повлечь за собой серьезные последствия. Поэтому всегда указывайте реальную стоимость недвижимости и соблюдайте все требования законодательства.

Сделки с недвижимостью между родственниками вполне осуществимы, но требуют внимательного подхода и соблюдения всех юридических формальностей. Знание особенностей налогообложения, правильное оформление документов и честность при совершении сделки – залог успешной и безопасной передачи недвижимости внутри семьи. Опытные юристы Центра недвижимости РК помогут вам разобраться во всех нюансах, подготовить необходимые документы и провести сделку безопасно и выгодно. Оставьте заявку, чтобы получить бесплатную консультацию и узнать, как мы можем вам помочь.

Рынок недвижимости Крыма демонстрирует взрывной рост, и, по мнению ведущих экспертов, этот тренд только набирает обороты! Раскрываем 5 ключевых факторов, которые делают покупку недвижимости в Крыму сегодня не просто вложением, а стратегически верным шагом.

1. Дефицит новостроек

Представьте себе рынок, где спрос значительно превышает предложение. Именно это происходит сейчас в Крыму. Поразительно, но 89-90% строящихся объектов уже распроданы. Это намного выше отраслевых стандартов и показателей других регионов, включая Краснодарский край. Этот острый дефицит – мощный катализатор роста цен. Застройщики уверены в успехе, а вы можете быть уверены в ликвидности и доходности своих инвестиций. Риск затоваривания рынка – минимален, а потенциал прибыли – огромен.

2. Себестоимость строительства растет: успейте войти в рынок до нового витка цен

Экономика диктует свои условия: строительные материалы и квалифицированная рабочая сила постоянно дорожают. Этот фактор напрямую влияет на стоимость квадратного метра в новостройках, и избежать этого невозможно. Новые жилые комплексы просто не могут предлагаться по старым ценам. А знаете, что это значит? Рост цен на новое жилье автоматически поднимет стоимость и качественной “вторички”. Действуйте сейчас, чтобы не переплачивать завтра.

3. Инвестиционная привлекательность растет

Напомним, что Крым занял 5-е место в Национальном рейтинге инвестиционной привлекательности. Геополитический фон меняется к лучшему, и инвесторы это чувствуют. Опасения, связанные с неопределенностью последних лет, отходят на второй план, уступая место уверенности в стабильном будущем Крыма. Инвесторы из разных регионов России проявляют все больший интерес к полуострову, воспринимая потенциальное завершение конфликта как мощный сигнал к долгосрочным инвестициям.

4. Туризм процветает: получайте стабильный доход от аренды

Крым доказывает свою привлекательность как круглогодичный курорт, успешно адаптируясь к любым условиям. Несмотря на временное отсутствие авиасообщения, турпоток остается впечатляющим. На майские праздники 2025 года полуостров посетило рекордные 357,7 тыс. туристов — на 34% больше, чем в 2024 году, и в 1.5 раза выше показателей 2023 года . При этом 73% гостей прибыли через Крымский мост на автомобилях и автобусах, еще 20% — по железной дороге, подтверждая эффективность альтернативной логистики . Благодаря развитой дорожной сети, включая трассу М-4 “Дон” и скоростную “Тавриду”, а также железнодорожному сообщению, доступность полуострова гарантирована. Это означает стабильный спрос на аренду и надежный доход для вас.

5. “Крым-2033”: Федеральные проекты

Федеральная программа “Крым-2033” — это грандиозный план инвестиций в создание мирового курорта, который уже сегодня привлекает рекордное финансирование и меняет ландшафт полуострова. Вот ключевые проекты, гарантирующие рост стоимости недвижимости в прилегающих зонах:

• Федеральный круглогодичный курорт “Золотые пески России”.

Масштаб: 500 гектаров, 17 отелей, набережная длиной 12 км (крупнейшая в России) .

Инвестиции: 260 млрд рублей.

Сроки: Завершение к 2027 году, прием 50+ тыс. туристов единовременно.

Эффект для инвесторов: район называют “Крымским Дубаем” — спрос на жилье здесь вырастет на 30-40%

• Туристические кластеры в Алуште.

Инфраструктура: 50 объектов на 480 гектарах, включая новый съезд с трассы “Таврида” через горные хребты.

Инвестиции: 290 млрд рублей, старт работ — 2026 год

• Парки развлечений национального масштаба в Бахчисарае и Ялте.

Бахчисарай: Рекреационный кластер у озера Эгиз-Оба (150 га) + тематический парк на 200 га.

Инвестиции — 28 млрд и 40 млрд соответственно .

Ялта: Парк в районе Васильевка (16 млрд рублей), который увеличит турпоток на 15% и создаст 850 рабочих мест к 2028 году

• Современный горнолыжный курорт на Ай-Петри.

Инфраструктура: Капитальный ремонт дороги к плато завершен, курорт строится при участии Сбербанка и Mriya Resort & Spa .

Сроки: Открытие в 2032 году.

Перспектива: Первый круглогодичный горный курорт в Крыму — цены на жилье в окрестностях вырастут на 25-35% к моменту запуска.

• Премиальная яхтенная марина и игорная зона в Балаклаве.

Инвестиции: 25 млрд рублей на марину для 600 судов + 30 млрд на комплекс с отелями и первым в регионе казино в Ялте.

Значительный рост – не предположение, а реальность

Покупка недвижимости в Крыму сегодня – это не просто приобретение квадратных метров у моря, это стратегическое инвестирование в динамично развивающийся регион, обладающий колоссальным потенциалом капитализации в ближайшие годы.  Ожидаемый взрывной рост цен делает решение о покупке именно сейчас не просто выгодным, а критически важным.

Хотите получить максимум от этой уникальной возможности? Обратитесь к экспертам Центра недвижимости РК. Мы поможем вам разобраться во всех тонкостях рынка, подобрать оптимальный вариант и совершить выгодную сделку.

Покупка квартиры – не просто крупная инвестиция, это шаг, определяющий качество жизни на годы вперед. Потеря бдительности может дорого стоить, особенно это касается самостоятельных сделок. Знание того, какие документы запросить и на что в них смотреть – ваша главная защита от рисков. Не полагайтесь на слово – проверяйте все сами! Вот ваш подробный гид.

1. Паспорта собственников

 Что спросить:

•  Сколько всего собственников? Требуйте показать оригиналы паспортов каждого!

На что смотреть:

• Внешний вид: Нет ли исправлений, потертостей? Все ли страницы на месте? Просроченный паспорт или отсутствие страниц – стоп-сигнал для сделки.

• Данные: ФИО, дата рождения, место рождения должны идеально совпадать с данными в документах на квартиру (особенно в выписке ЕГРН). Если фамилия изменилась (например, после замужества), проверьте страницу “Ранее выданные паспорта” – и убедитесь, что изменения внесены в Росреестр!

• Срок действия: паспорт должен быть действителен.

• Фото: лицо на фото должно быть лицом человека, стоящего перед вами и называющего себя собственником. Если сомневаетесь – вежливо уточните.

2. Документ-основание права собственности: история квартиры

Что это: документ, подтверждающий, как продавец стал владельцем (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, ДДУ, приватизации, дарения и т.д.).

На что смотреть: (сверяйте с паспортами и будущим договором купли-продажи)

• Данные сторон: продавца/наследодателя/дарителя и покупателя/наследника/одаряемого.

• Адрес квартиры: точно соответствует ли реальному?

• Площадь: совпадает ли с данными в ЕГРН?

• Существенные условия: цена (если была), порядок расчетов, описание предмета сделки. Убедитесь, что документ оформлен правильно.

3. Выписка из ЕГРН: главный документ

Что требовать: СВЕЖУЮ выписку (срок – не более 3-х дней на момент сделки!). Продавец берет ее в МФЦ или онлайн.

На что смотреть ВНИМАТЕЛЬНО:

• Собственники: кто и в каких долях владеет? Совпадает ли количество и данные с паспортами и представленными людьми?

• Обременения: это самое важное! Есть ли ипотека, арест суда, запрет на регистрацию? Без снятия обременения сделку зарегистрировать НЕЛЬЗЯ! Если обременение есть, требуйте документ о его погашении ДО передачи денег.

• Несовершеннолетние: если среди собственников есть дети, обязательно потребуется разрешение органов опеки на продажу.

• Технические характеристики: адрес, этаж, площадь, кадастровый номер. Сверьте с реальностью и документом-основанием.

4. Согласие супруга на продажу:

Когда нужно: если квартира была приобретена в период брака, согласие второго супруга требуется даже после развода (если не было брачного договора, разделяющего имущество).

На что смотреть:

• Нотариальное заверение: согласие обязательно должно быть заверено нотариусом.

• Актуальность: Дата оформления не должна вызывать вопросов.

• Данные: ФИО супругов, данные квартиры должны совпадать.

5. Справка о зарегистрированных лицах (форма №9/выписка из домовой книги)

Где взять: УК, МФЦ, МВД, Госуслуги.

Что требовать: договоритесь с продавцом о полной выписке всех зарегистрированных до сделки. Перед самым подписанием договора купли-продажи запросите новую справку – в ней должно быть ПУСТО (или только продавец, который выписывается в связи с продажей).

На что смотреть: количество прописанных, особенно наличие несовершеннолетних – их выписка требует согласия опеки.

6. Справка об отсутствии задолженности по коммуналке

Хотя долги за ЖКУ не переходят к новому владельцу, вам вряд ли нужны конфликты и разбирательства с УК или судебными приставами из-за старого владельца.

Где взять: УК, МФЦ.

На что смотреть:

• Отсутствие долгов: четкое указание, что задолженности нет.

• Дата последнего платежа: убедитесь в актуальности.

• Показания счетчиков: фиксация показаний на момент выдачи справки.

7. Дополнительные документы (по ситуации):

• Справка об остатке маткапитала: если у продавца есть несовершеннолетние дети и он утверждает, что не использовал маткапитал на эту квартиру. Если использовал – требуйте документы о выделении долей детям, иначе сделка рискованна.

• Доверенность на продажу (если продает представитель): необходим оригинал нотариально заверенной доверенности. Для проверки подлинности используйте сервис Федеральной нотариальной палаты (ФНП) и убедитесь в наличии нотариуса, выдавшего доверенность, на сайте нотариальной палаты соответствующего региона.

Важно: настоятельно не рекомендуется проводить сделку без личного присутствия собственника недвижимости, риск мошенничества крайне высок.

• Информация о судебных делах/банкротстве продавца: проверьте через ГАС “Правосудие” (суды общей юрисдикции), картотеку арбитражных дел, сайт ФССП (исполнительные производства), ЕФРСБ (банкротство). Проблемы продавца могут сделать сделку недействительной.

Важнейшие правила проверки:

1. ТОЛЬКО ОРИГИНАЛЫ! Никакие копии, даже заверенные нотариусом, не заменяют проверки оригинала. Берите в руки, сверяйте.

2. Задавайте ВСЕ вопросы: не стесняйтесь. Если продавец раздражается, уклоняется, торопит или не дает четких ответов – это тревожный сигнал!

3. Не игнорируйте сомнения: малейшая нестыковка, подозрительный документ, странное поведение – повод приостановить сделку и обратиться к специалистам.

Тщательная проверка документов – не бюрократия, а ваша финансовая безопасность. Этот чек-лист – ваш минимум.

Центр недвижимости РК берет на себя всю важную работу, связанную с юридическим сопровождением сделки, освобождая вас от хлопот и возможных рисков. Помните: если ситуация кажется сложной (наследство, маткапитал, доли, несовершеннолетние, доверенность, найденные судебные проблемы), не рискуйте! Доверьте проверку “юридической чистоты” квартиры и сопровождение сделки профессионалам Центра недвижимости РК. Наш опыт и доступ к базам данных помогут выявить скрытые риски и защитить ваши интересы. Удачной и безопасной вам покупки!

Продажа квартиры на вторичном рынке — задача, которая требует не только терпения, но и трезвой оценки. Собственники часто переоценивают свои «плюсы», цепляются за мифы и в итоге выставляют жилье по завышенной цене. Почему это происходит? Разбираем типичные ошибки и объясняем, как их избежать.

1. «Все вокруг стоят по 12 млн — и я тоже»

Продавцы часто ориентируются на цены в объявлениях, игнорируя реальные суммы сделок. Но объявления — это желания, а не факты. Квартиры с завышенной стоимостью могут годами висеть на сайтах, постепенно теряя актуальность.

Что делать:

– Проверять данные Росреестра или консультироваться с агентствами о реальных ценах закрытых сделок.

– Помнить: рыночная стоимость обычно на 5–15% ниже объявленной.

2. «Сосед полгода назад продал за 10 млн!»

Прошлые сделки — не аргумент. Рынок недвижимости динамичен: цены меняются в зависимости от спроса, ставок по ипотеке и даже сезона. Кроме того, «история соседа» может быть мифом: без договора купли-продажи слова остаются просто словами.

Пример:

Если полгода назад спрос был высоким, а сейчас наступил кризис, цена «как у соседа» уже нереальна.

 3. «Я вложил 2 млн в ремонт — значит, добавлю их к цене»

Дорогой ремонт не гарантирует надбавку. Покупатель может:

– не оценить дизайн (например, яркий кафель или темные стены);

– планировать переделку «под себя».

Совет:

Ремонт — это расход, а не инвестиция. Нейтральная отделка повышает ликвидность, но не всегда цену.

4. «Это же сталинка/номенклатурный дом — значит, дорого!»

Не все сталинки ценны. Если дому 90 лет, перекрытия деревянные, а капремонта не было со времен Брежнева, — цена должна соответствовать состоянию. Современные покупатели смотрят на: – износ дома;

– коммуникации;

– парковку и чистоту подъездов.

Важно: Даже престижный район не компенсирует аварийные трубы или прогнившие окна.

 5. «Квартира без ремонта — это же плюс!»

«Пустая» квартира — не всегда преимущество. Покупатель сразу считает:

– +1,5–2 млн рублей на отделку;

– +3–6 месяцев времени.

Если рядом продается отремонтированный вариант за ту же цену, выбор очевиден.

 6. «Тут жил известный композитор!»

Продажа «легенды» вместо квартиры — частая ошибка. Покупателям важны: – удобная планировка;

– наличие лифта и парковки;

– адекватные соседи.

Исторические факты — это интересно, но они не оправдывают наценку.

 7. «Мне нужно 12 млн, чтобы купить новое жилье»

Завышение цены ради «доплаты за альтернативу» — тупиковый сценарий. Если рыночная стоимость квартиры 10 млн, а продавец просит 12 млн, объект будет годами пылиться на сайте.

Как избежать ошибок? Советы от Центра недвижимости РК

Агенты Центра недвижимости РК знают: объективная оценка — залог быстрой продажи. Вот наши правила:

• Только факты, никаких мифов.

– Анализируют реальные сделки, а не объявления.

– Учитывают износ дома, этаж, планировку.

•  Убирают эмоции: «Здесь прошло детство» или «ремонт делали с любовью» — это важно для продавца, но не для рынка.

•  Считают за покупателя: Показывают, сколько придется вложить в ремонт, и как это повлияет на итоговую цену.

• Учитывают рыночные тренды: Следит за спросом, ставками по ипотеке и сезонными колебаниями.

Почему стоит обратиться в Центр недвижимости РК:

•  Покажем аналоги с реальной стоимостью, а не завышенными цифрами.

•  Поможем выделить конкурентные преимущества квартиры (например, вид из окна или тихий двор).

• Правильная цена сокращает срок продажи в 2–3 раза.

Итог: адекватная оценка — это выгодно.

Завышенная цена создает иллюзию выгоды, но на деле приводит к долгим месяцам ожидания и потере покупателей. Рынок недвижимости жестоко наказывает за нереалистичные ожидания: чем дольше квартира висит в объявлениях, тем сильнее падает к ней доверие. Доверьте оценку профессионалам, которые знают баланс между вашими интересами и рыночными реалиями. Как показывает практика Центра недвижимости РК, это не только экономит время, но и помогает получить справедливую цену.