Разрушаем мифы о налогах при продаже и покупке недвижимости: как избежать ошибок и переплат

Продажа или покупка недвижимости – это всегда волнительное событие, связанное не только с приятными хлопотами, но и с необходимостью разбираться в налоговых нюансах. К сожалению, вокруг налогообложения операций с недвижимостью ходит много мифов, которые могут привести к неприятным сюрпризам и финансовым потерям. Давайте разберемся с самыми распространенными заблуждениями.

Миф №1: Налоговым резидентом нужно быть 12 месяцев подряд

Многие считают, что для получения статуса налогового резидента нужно непрерывно находиться в России в течение 12 месяцев. Это не так.

Правда: Налоговый резидент определяется в рамках календарного года (с 1 января по 31 декабря). Если вы находились в России 183 дня и более в течение календарного года, вы признаетесь налоговым резидентом, независимо от того, были ли эти дни подряд. Это подтверждается разъяснениями Минфина в письмах № 03-04-05/85232 от 20 декабря 2017 года и № 03-04-06/112281 от 22 декабря 2020 года.

Миф № 2: Продажа без прибыли = отсутствие налогов?

Многие уверены, что если продали квартиру дешевле, чем купили, то налоги платить не нужно. Но это не совсем так. Все зависит от того, как рассчитывается налоговая база: по цене продажи или по кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость и почему она важна?

Кадастровая стоимость – это оценка недвижимости, которую проводит государство. Она используется для расчета налогов на имущество, а также может влиять на налог с продажи недвижимости, если цена в договоре купли-продажи оказывается слишком низкой.

Когда кадастровая стоимость “вступает в игру”?

Если вы продали квартиру по цене, которая на 30% и более ниже кадастровой стоимости, то налоговая база будет рассчитываться исходя из 70% кадастровой стоимости. Это сделано для борьбы с занижением цен в договорах купли-продажи с целью уклонения от уплаты налогов.

Пример: Предположим, вы купили квартиру за 5 миллионов рублей, а через год продали ее за 4 миллиона рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 6 миллионов рублей.

• Считаем 70% от кадастровой стоимости: 6 миллионов * 0.7 = 4.2 миллиона рублей.

• Сравниваем с ценой продажи: 4 миллиона (цена продажи в договоре) < 4.2 миллиона (70% кадастровой стоимости).

В этом случае налоговая база будет рассчитана исходя из 4.2 миллионов рублей. Однако, так как ваши расходы на покупку (5 миллионов рублей) превышают эту сумму, налоговая база будет равна нулю, и платить налог не придется.

Важное исключение: нерезиденты РФ. О них поговорим далее.

Миф №3: Если живешь за границей, налог платить не нужно

Правда: Налоговое резидентство определяет ставку налога. Для резидентов она составляет 13% (с доходов до 5 млн рублей в год) или 15% (с доходов свыше 5 млн рублей), а для нерезидентов – 30%. Если вы продаете недвижимость, находясь за границей, и не являетесь налоговым резидентом РФ, вам придется заплатить 30% от суммы продажи.

Миф №4: Налог на продажу единственного жилья отсутствует

Правда: Продажа единственного жилья не освобождает от налога, но предоставляет льготный срок владения – три года (статья 217.1 НК РФ). Если вы владели единственным жильем более трех лет, налог платить не нужно. Если меньше – придется заплатить НДФЛ.

• Важно: Апартаменты не считаются “единственным жильем” из-за отсутствия статуса жилого помещения, поэтому льготный период владения на них не распространяется.
•  Правило 90 дней: Жилье считается единственным, если на момент продажи у вас был только один жилой объект. Однако, если второй объект был приобретен не более чем за 90 дней до продажи первого, и при соблюдении льготного срока владения, налог платить не потребуется. Учитывается дата регистрации сделки в Росреестре.

Пример: Алексей купил квартиру в июне 2021 года и продал её в июле 2024 года (после трех лет владения). В мае 2024 года он купил дом. НДФЛ с проданной квартиры платить не нужно, так как проданный объект по “правилу 90 дней” все еще считается единственным.

Миф №5: Освобождение от налога при покупке более дорогого жилья в том же году

Правда: Покупка нового жилья сама по себе не освобождает от налога на доходы с продажи старой недвижимости. Налог может не взиматься, если:

•  Квартира была в собственности продавца более пяти лет.
•  Владелец владел квартирой три года, и жилье было получено в результате приватизации, наследования или дарения от близкого родственника.

Миф №6: Отсутствие официального дохода лишает права на имущественный вычет при покупке жилья

Правда: Право на имущественный вычет при покупке жилья имеют все налоговые резиденты РФ, вне зависимости от наличия или отсутствия официального дохода. Вычет можно получить, даже если вы не работаете, за счет ранее уплаченных налогов.

Вывод: Не верьте мифам и заблуждениям! Налоговое законодательство – сложная материя, и ошибки могут дорого обойтись. Перед продажей или покупкой недвижимости обязательно проконсультируйтесь с юристом или агентом по недвижимости. Это поможет вам избежать неприятных сюрпризов, оптимизировать налоговые платежи и сохранить свои деньги.