Перепланировки и реконструкции: что можно, а что нельзя?

28 Сентябрь
2022

Можно ли разобрать ненужную кладовую, перенести кухню или объединить комнату и лоджию? На самом ли деле заявленная «свободная планировка» дает полную свободу действий в собственной квартире? На какую перепланировку банк закроет глаза, а какие изменения сделают невозможной продажу квартиры в ипотеку? Вместе разбираемся в нюансах и законных алгоритмах, которые помогут все сделать правильно и упростить процесс продажи или покупки квартиры с перепланировкой. ДЛЯ СПРАВКИ: По данным «Национального центра перепланировок и реконструкций» из 81 млн объектов жилой недвижимости в России 30 млн квартир имеют перепланировки. В случае с новостройками перепланировкам подвергаются 9 из 10 квартир, во вторичном жилом фонде — каждая вторая квартира. Причем в 70% случаев перепланировки никак не узаконены, а 10-15% из них узаконить нельзя. Перепланировка или реконструкция? Разделять эти понятия важно с самого начала, т.к. процесс их согласования и реализации проекта будет разным. Понять основное отличие просто: перепланировка не меняет контуров квартиры, а реконструкция изменяет и контур, и объем жилого помещения. В случае с квартирой в многоквартирном доме реконструкция чаще всего заключается в пристройке балкона, присоединении чердака или объединении двух смежных квартир. Реконструкция всегда протекает сложнее — кроме согласования во всех инстанциях она требует 100% согласия собственников многоквартирного дома. Согласовать и провести перепланировку значительно проще, главное понимать, какие действия — иногда даже самые неочевидные — потребуют узаконивания. Например, демонтаж шкафа в коридоре типовой хрущевки будет считаться перепланировкой, т.к. он отражен в техплане, и если разобрать такой шкаф в пользу дополнительного свободного пространства, то конфигурация коридора и его площадь изменятся.

Вопрос: «Хочу перенести полотенцесушитель на другую стену в ванной. Это тоже перепланировка?»

Все, что связано с изменением инженерных сетей в квартире и переносом коммуникаций, специалисты выделяют в отдельную категорию — переоборудование, или переустройство. Согласовывать такие изменения также необходимо, сделать это можно в общем проекте перепланировки или отдельно. Что не так со свободной планировкой Квартира в новостройке со свободной планировкой кажется безграничным полем для воплощения самых смелых интерьерных проектов. Но если вы возводите перегородки в такой квартире, это значит производится перепланировка, и ее тоже необходимо узаконить.

Вопрос: «В квартире нестандартные очень высокие потолки. Хочу сделать антресольный этаж вторым уровнем — нужно ли согласовывать?»

В этом случае нужно оценивать площадь антресольного этажа. Если его площадь более 40% от исходной площади этажа, то потребуется согласование. Популярные перепланировки: можно или нельзя

Поменять кухню и комнату местами	Нельзя выносить кухню за пределы так называемой «мокрой зоны» в помещения, которые находятся над жилыми помещениями. Можно оборудовать кухню-нишу в коридоре или поменять кухню и комнату местами в квартире на 1 этаже, если в квартире больше одной комнаты
Вынести батарею на балкон или лоджию	Поставить дополнительную батарею или вынести батарею на балкон или лоджию нельзя
Объединить комнату/кухню и лоджию	Можно, если утепление остекленной лоджии выполнено за счет системы теплый пол (без выноса батареи из комнаты на лоджию) и вместо имеющейся перегородки из окна, двери и подоконного блока установлена стеклянная раздвижная или распашная перегородка от пола до потолка
Расширить ванную	Нельзя выносить ванную за пределы «мокрой зоны» в помещения, которые находятся над жилыми помещениями. Можно расширить ванную путем объединения санузла или за счет площади коридора — при этом его итоговая ширина должна быть не менее 80 см. Расширить ванную за счет площади коридора нельзя, если в квартире снизу уже согласована другая перепланировка — увеличена площадь жилой комнаты за счет коридора.
Снести перегородку между кухней и гостиной	Если стена между кухней и гостиной является несущей, такую перепланировку производить нельзя. Также нельзя сносить стену газифицированной кухни

Проблемная сделка Предположим, в квартире проведена реконструкция или перепланировка, которая не узаконена. С какими последствиями могут столкнуться ее хозяева? Кроме штрафа могут возникнуть две крупные проблемы при необходимости продать такую квартиру:

Если площадь и конфигурация объекта в сведениях ЕГРН не совпадает со сведениями кадастрового учета, то Росреестр откажет в регистрации такой сделки.
Незаконные перепланировки и/или реконструкция квартиры (перенос несущих стен, перенос газового оборудования, изменение общих границ объекта недвижимости, пристройка балкона, захват части общедомовой площади с возведением стены в тамбуре и т.п.) служат поводом для отказа банка в ипотеке — банк не возьмет такую квартиру в залог.

Что нужно делать в этом случае? Перепланировки необходимо узаконить либо привести объект в первоначальный вид.

Вопрос: «Как банк узнает, что в квартире есть перепланировки?»

Банк получает отчет об оценке, сравнивает его с технической документацией и реальными фото квартиры. Чтобы избежать проблем при продаже квартиры, подготовьте документы, подтверждающие законность перепланировки:

Проект, согласованный с администрацией
Распоряжение
Акт ввода в эксплуатацию
или Решение суда о сохранении квартиры в перепланированном виде
Тех.план после перепланировки
Выписка из ЕГРН

Площади и конфигурация помещения во всех документах должны совпадать на 100% и совпадать с тем, что есть на самом деле.

ПРЕДЫДУЩАЯ НОВОСТЬ СЛЕДУЮЩАЯ НОВОСТЬ