Расторжение договора купли-продажи квартиры: когда можно отменить сделку

Покупка квартиры — один из самых важных и ответственных шагов в жизни. Но даже после подписания договора могут возникнуть обстоятельства, требующие отмены сделки. Рассказываем, как правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и избежать распространенных ошибок.

 Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?

Короткий ответ — да. Но просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Процедура зависит от того, является ли решение обоюдным или одна из сторон против.

 Основные причины расторжения сделки

1. По соглашению сторон

Идеальный сценарий, когда и продавец, и покупатель не имеют претензий друг к другу и готовы к расторжению. В этом случае неважно, что именно побудило их к этому шагу — главное, что обе стороны согласны.

2. По требованию одной из сторон

Для этого нужны веские причины, предусмотренные Гражданским кодексом. Ни продавец, ни покупатель не могут расторгнуть договор просто потому, что передумали. Существенные нарушения договора, по которым одна из сторон вправе требовать аннуляцию сделки:

Нарушения со стороны продавца:

1. Отказ передать объект недвижимости — продавец необоснованно отказывается передать квартиру покупателю.
2. Передача недвижимости с существенными недостатками — наличие недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно или проявляются вновь после их устранения .
3. Сокрытие обременений — продавец умышленно скрыл наличие обременений на квартиру (арест, ипотека, права третьих лиц).
4. Непредоставление необходимых документов — продавец не предоставил покупателю все необходимые документы в установленный срок.
5. Уклонение от государственной регистрации — продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Нарушения со стороны покупателя:

1. Неоплата или несвоевременная оплата — покупатель вообще не оплатил недвижимость или длительное время не оплачивает большую часть стоимости.
2. Отказ от приемки объекта — покупатель без оснований отказывается от приемки квартиры.
3. Нарушение условий рассрочки — при оплате в рассрочку покупатель нарушает график платежей (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более 50% стоимости).

Как происходит расторжение договора

• По соглашению сторон

1. Составляете соглашение о расторжении договора

2. Прописываете все условия возврата денег и недвижимости

3. Регистрируете соглашение в Росреестре (если переход права уже был зарегистрирован)

❗️ Важно: Соглашение составляется в той же форме, что и оригинал договор. Если договор был удостоверен у нотариуса, соглашение тоже нужно заверять у нотариуса.

• По инициативе одной из сторон

1. Пытаетесь решить вопрос в досудебном порядке — направляете письменное предложение о расторжении

2. Если вторая сторона отказывается или не отвечает в течение 30 дней — обращаетесь в суд

3. В суде доказываете, что нарушение договора причинило вам значительные убытки

Сроки расторжения:

· По соглашению сторон: 3-4 недели (с учетом подготовки документов и регистрации в Росреестре)

· Через суд: от 4 месяцев (может затянуться при обжаловании решения)

Можно ли аннулировать сделку после регистрации?

Да, но с серьезными ограничениями.

• Если регистрация перехода права еще не произошла — достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации.
• Если право собственности перешло, но расчет не завершен — нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении.
• Если договор полностью исполнен (деньги уплачены, право перешло) — расторжение практически невозможно. В этом случае проще заключить сделку обратной купли-продажи.

Как защитить себя при покупке квартиры

•  Внимательно проверяйте все документы перед сделкой
• Задавайте продавцу все интересующие вопросы
• Привлекайте профессионалов — опытных риелторов, юристов, экспертов
• Используйте эскроу-счета или другие безопасные способы расчетов
• Прописывайте в договоре условия расторжения и ответственность сторон

Расторжение договора купли-продажи квартиры — сложная, но в некоторых случаях необходимая процедура. Но лучший способ избежать сложностей и судебных разбирательств – это быть уверенным в своем выборе с самого начала. Обратитесь в Центр недвижимости РК – мы проводим тщательную проверку объекта, оцениваем все риски и поможем вам сделать осознанный и безопасный выбор, чтобы вы смогли избежать необходимости расторжения договора в будущем.