Приемка квартиры в новостройке: пошаговое руководство

Вы купили квартиру в новостройке? Поздравляем с приобретением! Остался последний, но очень ответственный этап – приемка квартиры. Тщательная проверка поможет избежать проблем в будущем. Вооружитесь ручкой, блокнотом и этим чек-листом.

 

Что такое приемка квартиры?

 

Это обязательная процедура передачи готового жилья от застройщика покупателю. Она включает в себя первичный осмотр квартиры и завершается подписанием акта приема-передачи.

 

Что взять с собой на приемку?

 

Чтобы осмотр был максимально эффективным, заранее подготовьте все необходимое:

 

• Обязательные документы: паспорт, договор долевого участия (ДДУ) или иной документ, подтверждающий ваше право собственности/приобретения.
• Для фиксации: планшет или смартфон с камерой, блокнот (несколько листов бумаги), две ручки.
• Для пометок: маркер, бумажный скотч. Они понадобятся для обозначения дефектов: наклеивайте скотч и делайте на нем пометки, маркером обводите царапины и окалины на стеклопакетах.
• Для электрики: тестер электричества или небольшой электроприбор (например, зарядное устройство от телефона).
• Для вентиляции и щелей: зажигалка или свечка. По поведению пламени можно определить тягу вентиляции и наличие сквозняков из окон.
• Для освещения: лампочка — чтобы проверить работоспособность патронов.
• Дополнительный свет: фонарик (можно использовать фонарик на смартфоне).
• Измерения: рулетка, строительный уровень (или лазерный нивелир, если есть).
• Комфорт: по желанию — сменная одежда или обувь, которую не жалко испачкать.

 

Это базовый набор. Профессионалы используют более широкий арсенал специализированных приборов (тепловизор, дальномер и т.д.).

Приезжайте на приемку в светлое время суток. Дневной свет поможет обнаружить даже мелкие дефекты, которые могут быть незаметны при искусственном освещении. Вооружитесь всем необходимым списком и приступайте к тщательному осмотру.

 

Что проверять: пошаговая инструкция

 

1. Документация

 

Перед началом осмотра получите и внимательно проверьте следующие документы:

• Акт приема-передачи квартиры.
• Акт о вводе дома в эксплуатацию.
• Кадастровый и технический паспорта квартиры, экспликация (план)
• Паспорта и гарантийные талоны на установленные счетчики (воды, электричества, тепла).

 

2. Входная дверь

 

Осмотрите дверь на предмет механических повреждений (царапин, вмятин). Проверьте:

• Наличие и целостность глазка.
• Легкость открывания и закрывания двери.
• Работоспособность замков и отсутствие люфта у ручки.
• Целостность уплотнительных резинок по периметру.
• Работу дверного звонка (если установлен).

 

3. Состояние отделки, стен и полов

 

Качество работ оценивается исходя из стандартов застройщика или минимальных требований СНиП (строительные нормы и правила) и СП (своды правил) Минстроя РФ. Застройщики обычно ориентируются на эти нормативы.

 

 Черновая отделка

 

Если квартира сдается без отделки (голые стены, без стяжки), основное внимание уделите:

 

• Ровности стен, пола и потолка (используйте уровень). Допустимые отклонения по вертикали и горизонтали очень малы.

• Отсутствию крупных трещин, сколов, серьезных перепадов высот.

• Отсутствию пятен влаги, плесени или подтеков на всех поверхностях.

 

Предчистовая отделка (White Box)

 

Помимо пунктов для черновой отделки, проверьте:

 

• Качество стяжки пола: ровность, отсутствие пустот (можно простучать), трещин.

• Качество оштукатуривания стен и перегородок: гладкость, отсутствие крупных трещин, отслоений.

• Обустройство откосов окон и входной двери: ровность, отсутствие щелей, аккуратность.

• Электропроводка: правильность разводки электричества, наличие всех розеток, выключателей и выводов освещения согласно плану. Воспользуйтесь тестером или зарядкой для телефона, чтобы проверить розетки, и лампочкой — для патронов.

 

Чистовая отделка

 

Квартира с чистовой отделкой предполагает готовность к заселению. Проверьте:

 

• Качество укладки напольных покрытий (линолеум, ламинат, плитка) — отсутствие щелей, вздутий, сколов, ровность стыков.

• Качество оклейки обоев (или покраски стен) — отсутствие пузырей, отслоений, пятен, аккуратность стыков, равномерность цвета.

• Целостность межкомнатных дверей, их легкое открывание/закрывание. Работоспособность замков и ручек (должны работать плавно, без заеданий).

• Потолки должны быть ровные, без пятен и следов монтажа (в случае натяжных).

 

4. Окна и остекление балконов/лоджий

 

Начните с тщательного изучения стеклопакетов. Внимательно осмотрите их на предмет всевозможных дефектов: нет ли царапин, трещин, сколов, а также посторонних включений вроде окалин или помутнений, которые могут портить вид и влиять на светопропускание.

После этого перейдите к проверке герметичности. Именно от неё зависит, будет ли в квартире тепло и тихо. Поднесите зажженную свечу или зажигалку ко всем стыкам и примыканиям. Отклонение пламени укажет на наличие сквозняков, что является серьезным недостатком.

Не менее важна работоспособность фурнитуры. Проверьте все ручки – они должны поворачиваться легко, без заеданий и лишних усилий. Створки, в свою очередь, должны плотно прилегать к рамам, открываться и закрываться плавно во всех предусмотренных режимах – как поворотном, так и откидном, не задевая при этом раму.

Наконец, не забудьте про подоконники и откосы. Подоконники должны быть надежно закреплены, без шатаний, царапин, сколов или других повреждений.

 

5. Электричество и вентиляция

 

Проверьте все розетки (тестером или зарядкой), выключатели, работу всех точек освещения (с помощью лампочки). Убедитесь в наличии и правильной работе электрического щитка, автоматов. Проверьте тягу в вентиляционных отверстиях на кухне и в санузлах (поднесите зажигалку или лист бумаги — пламя/бумага должны отклоняться внутрь).

 

6. Сантехника и коммуникации

 

При осмотре сантехники и водоснабжения, начните с внимательного изучения всех приборов — унитаза, раковины, ванны или душевой кабины — на предмет сколов, трещин и пятен. Затем проверьте смесители: они должны работать плавно, без протечек, подавая воду нужной температуры. Критически важно убедиться в герметичности всех соединений под раковинами, ванной и унитазом; никаких подтеков быть не должно.

Если установлена ванна, не забудьте заглянуть под неё для проверки заземления. Проверьте работоспособность канализации, спустив воду в унитазе и открыв краны. В завершение, запишите текущие показания счетчиков и сверьте их серийные номера с данными в паспортах.

 

Что делать при обнаружении дефектов?

 

Все обнаруженные недостатки тщательно фиксируйте:

 

•  Делайте пометки маркером на скотче непосредственно у дефекта.
• Фотографируйте каждый дефект крупным планом и с общим планом, чтобы было понятно, где он находится.
• Составьте подробный перечень дефектов в акте осмотра, который подпишут и вы, и представитель застройщика.
•  Требуйте устранения всех недочетов до подписания основного акта приема-передачи квартиры. Застройщик обязан исправить их в установленный срок.

 

Будьте внимательны и не торопитесь! От качества приемки зависит ваш будущий комфорт в новой квартире.

   

Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?

 

• Можно. Даже после подписания акта приема-передачи у вас есть законное право требовать устранения обнаруженных недостатков. Застройщик несет гарантийные обязательства.  На конструктивные элементы здания (стены, фундамент, окна, крыша, несущие конструкции и т.д.) сейчас действует гарантийный срок 3 года.  Важно учитывать дату ввода дома в эксплуатацию и подписания вашего договора. На результаты отделочных работ гарантийный срок составляет 1 год.

Вы можете написать письменную претензию застройщику в пределах этих сроков, подробно описав дефекты и приложив фото- или видеодоказательства. Застройщик будет обязан рассмотреть вашу претензию и устранить дефект.

Важно: если компания добросовестная и ваша претензия обоснована, все сделают достаточно быстро. Если застройщик не торопится или пытается уйти от ответственности (особенно в случае бюджетного жилья), будьте готовы к борьбе. Сохраняйте всю переписку, фиксируйте каждый шаг и будьте настойчивы. Застройщики часто рассчитывают на то, что вы махнете рукой и решите исправить недостатки за свой счет.

 

Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам исправил дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?

 

• Да, можете. Если вы устранили недостатки за свой счет, закон дает вам право требовать компенсацию. Согласно пункту 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве (ФЗ-214), вы вправе требовать от застройщика:

1. Соразмерного уменьшения цены договора.

2. Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

 

Что для этого нужно:

Ключевым моментом будет наличие доказательств того, что дефекты действительно существовали, и вы понесли расходы на их устранение. Обязательно сохраняйте:

 

• Фото- и/или видеофиксацию дефектов до начала работ.

• Договоры с подрядными организациями, выполнявшими ремонт.

• Чеки, квитанции, акты выполненных работ, подтверждающие стоимость материалов и услуг.

• Желательно иметь письменное уведомление застройщика о найденных дефектах до начала самостоятельного ремонта, даже если вы не дождались его реакции.

 

Если мы купили квартиру в браке, и моя жена/муж не сможет прийти на приемку, я могу это сделать один/одна?

 

• Да, можете, но только при наличии соответствующей доверенности.

 

Если квартира приобретена в браке и является совместной собственностью супругов, для совершения юридически значимых действий от имени отсутствующего супруга требуется нотариально удостоверенная доверенность. Убедитесь, что в доверенности (например, той, что оформлялась на покупку) четко прописаны полномочия на участие в приемке квартиры, осмотр объекта долевого строительства, подписание акта приема-передачи, акта осмотра, а также на подписание документов, связанных с выявлением и устранением недостатков. Если таких полномочий нет, потребуется оформить новую доверенность.

 

Можно вообще выдать доверенность постороннему человеку (юристу, специалисту по приемке), чтобы он представлял интересы всех дольщиков. Однако, мы настоятельно не советуем полностью отказываться от личного присутствия: все-таки это ваше будущее жилье, и только вы сможете максимально тщательно оценить все детали и убедиться, что квартира соответствует вашим ожиданиям.

 

---

 

Помните, что даже самая подробная инструкция не заменит экспертного опыта и понимания нюансов рынка. Чтобы процесс приобретения жилья был максимально безопасным, предсказуемым и выгодным, важна работа с надежными партнерами.

 

Центр недвижимости РК сотрудничает исключительно с застройщиками, чья репутация подтверждена годами успешной работы и реализованными проектами. Мы тщательно отбираем объекты, уверены в качестве предлагаемых квартир и готовы быть вашим проводником на всех этапах — от выбора подходящего варианта до финальной приемки с поверенным специалистом.

 

Обращаясь к нам, вы получаете не просто квартиру, а гарантии спокойствия, защиту своих интересов и уверенность в завтрашнем дне в стенах нового дома.