Как купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке?

11 Апрель
2025

Рассрочка при покупке недвижимости — это альтернатива ипотеке, когда покупатель выплачивает стоимость объекта частями, а не единовременно. Процентная ставка по стандартной ипотеке сейчас находится на уровне 27-29%, что делает вариант покупки в рассрочку значительно выгоднее. Такой вариант подходит, если у покупателя нет всей суммы, а продавец готов подождать. Однако, чтобы сделка была безопасной, важно правильно оформить договор и учесть все юридические аспекты.

Агенты Центра недвижимости РК помогут подобрать недвижимость, соответствующую вашим требованиям, предложат гарантию безопасности сделки и полное сопровождение на всех этапах, включая переговоры с продавцом о возможности рассрочки платежа.

Юридические основы

Согласно ст. 489 ГК РФ, договор купли-продажи с рассрочкой должен включать:

Цену квартиры — четко зафиксированную сумму.

График платежей — сроки, размеры и порядок выплат (например, ежемесячно или ежеквартально).

Штрафы за просрочку — например, 0.1% от суммы долга за каждый день.

Важно! Если эти условия не указаны, договор может быть признан недействительным. Юристы Центры недвижимости РК грамотно составят договор, чтобы обезопасить вашу сделку.

Залог квартиры: защита для продавца

По п. 5 ст. 488 ГК РФ, квартира автоматически считается в залоге у продавца до полной оплаты. Чтобы избежать перепродажи:

Зарегистрируйте обременение в Росреестре — укажите это в договоре и подайте документы при регистрации перехода права.

Снимите залог после оплаты — продавец обязан подать заявление в Росреестр в течение оговоренного срока (например, 10 дней).

Преимущества сделок с рассрочкой:

Для продавца:

Срочное получение части средств — можно решить текущие финансовые задачи (например, покупка другого объекта)
Дополнительный доход — если в договоре предусмотрены проценты (например, 10% годовых)
Залоговая защита — квартира остается в залоге до полной оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Экономия времени и денег — продавец не теряет время и деньги из-за ожидания другого покупателя и не вынужден значительно снижать цену для срочной продажи.

Для покупателя:

Покупка без кредита — не нужно ждать одобрения и платить банковские проценты (27-29% годовых)
Сразу можно использовать объект — заселиться или сдавать в аренду.
Гибкие условия —размер первоначального взноса, суммы рассрочки и ее срок устанавливаются по договоренности сторон.
Экономия на страховании — нет обязательного ипотечного страхования залога и личного страхования заемщика

Проценты по рассрочке: когда это выгодно

Если продавец хочет компенсировать инфляцию или получить дополнительный доход, в договор добавляют процентную ставку (например, 10% годовых).

Как это работает:

Проценты начисляются на остаток долга.
Покупатель может погасить долг досрочно, сократив переплату.

Пример: Иван продал квартиру Катерине за 7 млн рублей. Она внесла 3 млн сразу, а остальные 4 млн выплачивала с 10% годовых. За год переплата составила 200 тыс. рублей, что значительно ниже банковской ипотеки (27-29%).

Сделки купли-продажи в рассрочку имеют и свои риски для обеих сторон

Риски для продавца:

Расторжение договора: Продавец может потребовать возврата квартиры через суд, если покупатель нарушил условия, но только если оплачено менее 50% цены (п. 2 ст. 489 ГК РФ). Если выплачено больше половины, вернуть квартиру сложнее.

Советы продавцу:

Проверить платежеспособность покупателя (справки о доходах, кредитная история).

Включить в договор дополнительные гарантии (поручительство, залог иного имущества).

Указать право на досрочное погашение без штрафов.

2. Риски для покупателя:

Потеря квартиры и выплат при нарушении графика платежей.

Советы покупателю:

Реалистично оценить финансовые возможности.

Используйте безналичный расчет. Платежи на счет продавца создают прозрачную историю. При оплате наличными оформляйте расписки с нотариальным заверением. Каждая расписка должна содержать дату, сумму, назначение платежа и подписи сторон.

Добиться условия о возврате части средств при расторжении договора (если это допустимо).

Прописать в договоре порядок урегулирования споров (претензионный порядок, медиация).

Безусловно, большинство продавцов предпочитают получить полную сумму за объект недвижимости сразу, избегая рисков, связанных с рассрочкой. Однако, в определенных обстоятельствах, продажа в рассрочку может быть выгодным компромиссом для обеих сторон сделки. Наши агенты имеют базу квартир, собственники которых готовы к продаже в рассрочку. Вам не придется тратить время на переговоры и поиск подходящего объекта.

Пример: Сергей владеет квартирой в Севастополе и хочет срочно купить дом в Балаклаве для переезда семьи. Стоимость дома — 13 млн рублей, но для сделки ему необходимо внести задаток в размере 5 млн рублей в течение 10 дней. Найти покупателя, готового сразу выплатить полную стоимость квартиры (9 млн рублей), не удается.

Наталья хочет купить квартиру Сергея, но у нее есть только 6 млн рублей на руках. Она предлагает рассрочку: внести 6 млн сразу, а остальные 3 млн выплатить в течение 12 месяцев. Сергей соглашается, так как 6 млн рублей покрывают его срочные нужды.

Как оформить сделку:

1. Подготовьте документы:

Выписка из ЕГРН.
Паспорта сторон.
Согласие супруга (если квартира в браке).

2. Составьте договор:

Укажите цену, график платежей, штрафы, залог.
Пропишите формулу расчета процентов (если есть).

3. Зарегистрируйте сделку в Росреестре:

Сделать это можно через МФЦ. Одновременно с переходом права собственности зарегистрируйте залог.