Покупаете квартиру, полученную по наследству? 5 скрытых рисков и как их избежать

Вам приглянулась уютная квартира в хорошем районе, а в документах значится, что продавец получил ее в наследство? Такие сделки — не редкость, но они требуют особой проверки. Покупка наследственной недвижимости может таить в себе «сюрпризы», которые проявятся лишь после того, как вы станете новым владельцем.

Внезапно объявившиеся наследники, долги предыдущего владельца или человек с правом пожизненного проживания — вот лишь несколько сценариев, способных превратить вашу мечту о новом жилье в долгий судебный спор.

Как же обезопасить себя? Раскрываем главные риски и даем пошаговую инструкцию по проверке.

 Топ-5 рисков при покупке наследственной квартиры

1. Внезапные наследники

Самый частый риск. Наследник, пропустивший 6-месячный срок по уважительной причине (был в командировке, болел), может через суд восстановить свои права. Еще опаснее право на обязательную долю — им обладают несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители, супруг или иждивенцы умершего, даже если их нет в завещании.

2. Завещательный отказ — самое коварное обременение

Завещательный отказ (легат) — это особое распоряжение наследодателя, обязывающее наследника (того, кто получает квартиру) выполнить определенное имущественное обязательство в пользу какого-либо лица (отказополучателя или легатария).

Проще говоря, это условие или обременение, которое «висит» на квартире и переходит к любому, кто станет ее новым владельцем.

Почему завещательный отказ — это «мина замедленного действия» для покупателя?

• Обременение следует за вещью

Это главное правило. Право отказополучателя не прекращается при смене собственника. (П. 1 ст. 1138 ГК РФ).

Что это значит на практике: вы покупаете квартиру у наследника, который получил ее с завещательным отказом. Вы становитесь новым собственником, но обязанность перед отказополучателем (например, право проживания) автоматически переходит на вас. Вы не можете выгнать этого человека, даже если не знали о его существовании.

•  Его практически невозможно отменить

Право отказополучателя действует в течение всего срока, установленного завещанием. Чаще всего это пожизненное пользование. Если право проживания установлено завещательным отказом, выселить такого человека практически нереально. Даже если он не платит за коммуналку и не следит за жильем, суд будет на его стороне, так как его право основано на воле наследодателя.

• Завещательный отказ может не значиться в выписке ЕГРН

Это самый опасный нюанс. Сведения о завещательном отказе в виде права проживания часто НЕ вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Вы можете купить «чистую» с точки зрения реестра квартиру, а после сделки в ней объявится человек с завещанием на руках и потребует впустить его.

3. Долги «в нагрузку».

Вступая в права наследства, новый владелец принимает и долги наследодателя. Если продавец не погасил ипотеку или крупные кредиты, коллекторы могут предъявить требования уже вам.

В этой статье мы писали о новом законе, который облегчит жизнь наследникам, позволяя узнать о долгах ДО принятия наследства.

4. Недостойные наследники.

Недостойный наследник — это человек, который по решению суда или нотариуса лишается права на наследство из-за своих противоправных или аморальных действий.

Проще говоря, это тот, кто вел себя по отношению к наследодателю (умершему) или другим наследникам настолько плохо, что закон отказывает ему в возможности получить какое-либо имущество, даже если формально он имеет на него право (как родственник или как лицо, указанное в завещании).

Главный риск в этом случае заключается в том,  что суд может восстановить в правах наследника, изначально признанного «недостойным». Например, родитель, лишенный прав, может быть в них восстановлен решением суда. Или наследник, осужденный за умышленное преступление, может быть помилован, а его судимость — погашена.

Если такой «реабилитированный» наследник докажет, что основания для признания его недостойным отпали, он может через суд восстановить свои наследственные права. И тогда он предъявит права на квартиру, которая уже была вами куплена.

5.  Оспоренное завещание.

Любой наследник, чьи права задеты, может оспорить завещание в суде, и сделка купли-продажи окажется под угрозой.

✅ Ваш чек-лист безопасности: как действовать покупателю

Не паникуйте! Все эти риски можно минимизировать, проявив должную осмотрительность.

Шаг 1: Проведите детальную проверку документов

Попросите продавца показать:

• Свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию). Сверьте все данные: ФИО продавца, адрес и площадь квартиры.
• Свежую выписку из ЕГРН (не старше 30 дней). Убедитесь, что продавец — единственный собственник, а в графе «Обременения» пусто. Помните: завещательный отказ здесь может и не значиться!
• Отказы от наследства. Если наследников было несколько, должны быть нотариально заверенные отказы от других претендентов.
• Техпаспорт БТИ. Убедитесь, что в квартире нет неузаконенной перепланировки.

Шаг 2: Задайте продавцу неудобные вопросы

Честный продавец будет готов на них ответить:

•  «Расскажите, как вы получили наследство? Были ли другие наследники?»
•  «Есть ли нетрудоспособные родственники (дети, родители, супруг), которые могут претендовать на обязательную долю?»
• «Есть ли в квартире кто-то прописанный, особенно с правом пожизненного проживания?»
• «Была ли у наследодателя непогашенная ипотека или другие крупные долги?»

Шаг 3: Обезопасьте себя в договоре

Включите в договор купли-продажи расписку-гарантию продавца. Пусть он письменно подтвердит, что не знает о других наследниках или лицах с правом проживания, и согласится на крупную финансовую ответственность (например, штраф в размере 50-100% от цены квартиры) в случае сокрытия информации.

Почему лучше доверить проверку профессионалам?

Проверка наследственной недвижимости — это как шахматная партия, где нужно продумать ходы на много вперед. Одна упущенная деталь в документах или неправильно истолкованная фраза в завещании может привести к многолетним судам и потере денег.

Не рискуйте своей финансовой безопасностью и нервами!

Команда экспертов Центра недвижимости РК возьмет всю сложную работу на себя:

• Проведем полный юридический аудит истории квартиры и всех документов.
•  Выявим все возможные риски, включая скрытых наследников и обременения.
• Возьмем на себя все переговоры с продавцом и подготовим юридически безупречный договор купли-продажи с максимальными гарантиями для вас.