каталог alh компания alt ипотека избранное позвонить
Перепланировки и реконструкции: что можно, а что нельзя?
alt
28 Сентябрь
2022

Можно ли разобрать ненужную кладовую, перенести кухню или объединить комнату и лоджию? На самом ли деле заявленная «свободная планировка» дает полную свободу действий в собственной квартире? На какую перепланировку банк закроет глаза, а какие изменения сделают невозможной продажу квартиры в ипотеку? Вместе разбираемся в нюансах и законных алгоритмах, которые помогут все сделать правильно и упростить процесс продажи или покупки квартиры с перепланировкой.

 

ДЛЯ СПРАВКИ: По данным «Национального центра перепланировок и реконструкций» из 81 млн объектов жилой недвижимости в России 30 млн квартир имеют перепланировки. В случае с новостройками перепланировкам подвергаются 9 из 10 квартир, во вторичном жилом фонде каждая вторая квартира. Причем в 70% случаев перепланировки никак не узаконены, а 10-15% из них узаконить нельзя.

 

Перепланировка или реконструкция?

 

Разделять эти понятия важно с самого начала, т.к. процесс их согласования и реализации проекта будет разным. Понять основное отличие просто: перепланировка не меняет контуров квартиры, а реконструкция изменяет и контур, и объем жилого помещения. В случае с квартирой в многоквартирном доме реконструкция чаще всего заключается в пристройке балкона, присоединении чердака или объединении двух смежных квартир. Реконструкция всегда протекает сложнее кроме согласования во всех инстанциях она требует 100% согласия собственников многоквартирного дома. 

 

Согласовать и провести перепланировку значительно проще, главное понимать, какие действия иногда даже самые неочевидные потребуют узаконивания. Например, демонтаж шкафа в коридоре типовой хрущевки будет считаться перепланировкой, т.к. он отражен в техплане, и если разобрать такой шкаф в пользу дополнительного свободного пространства, то конфигурация коридора и его площадь изменятся.

 

Вопрос: «Хочу перенести полотенцесушитель на другую стену в ванной. Это тоже перепланировка?»

Все, что связано с изменением инженерных сетей в квартире и переносом коммуникаций, специалисты выделяют в отдельную категорию переоборудование, или переустройство. Согласовывать такие изменения также необходимо, сделать это можно в общем проекте перепланировки или отдельно.

 

Что не так со свободной планировкой

 

Квартира в новостройке со свободной планировкой кажется безграничным полем для воплощения самых смелых интерьерных проектов. Но если вы возводите перегородки в такой квартире, это значит производится перепланировка, и ее тоже необходимо узаконить.

 

Вопрос: «В квартире нестандартные очень высокие потолки. Хочу сделать антресольный этаж вторым уровнем — нужно ли согласовывать?»

В этом случае нужно оценивать площадь антресольного этажа. Если его площадь более 40% от исходной площади этажа, то потребуется согласование.

 

Популярные перепланировки: можно или нельзя

 

Поменять кухню и комнату местами Нельзя выносить кухню за пределы так называемой «мокрой зоны» в помещения, которые находятся над жилыми помещениями.

Можно оборудовать кухню-нишу в коридоре или поменять кухню и комнату местами в квартире на 1 этаже, если в квартире больше одной комнаты

Вынести батарею на балкон или лоджию Поставить дополнительную батарею или вынести батарею на балкон или лоджию нельзя
Объединить комнату/кухню и лоджию Можно, если утепление остекленной лоджии выполнено за счет системы теплый пол (без выноса батареи из комнаты на лоджию) и вместо имеющейся перегородки из окна, двери и подоконного блока установлена стеклянная раздвижная или распашная перегородка от пола до потолка
Расширить ванную Нельзя выносить ванную за пределы «мокрой зоны» в помещения, которые находятся над жилыми помещениями.

Можно расширить ванную путем объединения санузла или за счет площади коридора при этом его итоговая ширина должна быть не менее 80 см.

Расширить ванную за счет площади коридора нельзя, если в квартире снизу уже согласована другая перепланировка увеличена площадь жилой комнаты за счет коридора. 

Снести перегородку между кухней и гостиной Если стена между кухней и гостиной является несущей, такую перепланировку производить нельзя.

Также нельзя сносить стену газифицированной кухни

 

Проблемная сделка

 

Предположим, в квартире проведена реконструкция или перепланировка, которая не узаконена. С какими последствиями могут столкнуться ее хозяева? Кроме штрафа могут возникнуть две крупные проблемы при необходимости продать такую квартиру:

  1. Если площадь и конфигурация объекта в сведениях ЕГРН не совпадает со сведениями кадастрового учета, то Росреестр откажет в регистрации такой сделки. 
  2. Незаконные перепланировки и/или реконструкция квартиры (перенос несущих стен, перенос газового оборудования, изменение общих границ объекта недвижимости, пристройка балкона, захват части общедомовой площади с возведением стены в тамбуре и т.п.) служат поводом для отказа банка в ипотеке банк не возьмет такую квартиру в залог. 

 

Что нужно делать в этом случае? 

Перепланировки необходимо узаконить либо привести объект в первоначальный вид.

 

Вопрос: «Как банк узнает, что в квартире есть перепланировки?»

Банк получает отчет об оценке, сравнивает его с технической документацией и реальными фото квартиры.    

 

Чтобы избежать проблем при продаже квартиры, подготовьте документы, подтверждающие законность перепланировки:

  • Проект, согласованный с администрацией
  • Распоряжение
  • Акт ввода в эксплуатацию
  • или Решение суда о сохранении квартиры в перепланированном виде
  • Тех.план после перепланировки
  • Выписка из ЕГРН

Площади и конфигурация помещения во всех документах должны совпадать на 100% и совпадать с тем, что есть на самом деле.

ПРЕДЫДУЩАЯ НОВОСТЬ СЛЕДУЮЩАЯ НОВОСТЬ