Осенние изменения в ипотеке: как новые правила повлияют на заемщиков

Осенью 2025 года в России вступают в силу важные изменения в ипотечном регулировании, которые могут существенно повлиять на условия получения жилищных кредитов для заемщиков. В статье расскажем об основным изменениях.

 С 1 сентября: Снижение макропруденциальных надбавок по ипотеке в новостройках

· Что это значит: Надбавки — это дополнительные резервы, которые банки должны формировать под рискованные кредиты. Их снижение коснется кредитов на покупку строящегося жилья с первоначальным взносом 20–30% и показателем долговой нагрузки (ПДН) 50–70% .

· Для заемщиков: Теоретически получить одобрение по таким кредитам станет легче. Однако эта категория занимает лишь около 16% всех выдач в сегменте новостроек, поэтому общее влияние на рынок будет ограниченным .

С 1 октября: Введение макропруденциальных лимитов (МПЛ) по ипотеке на ИЖС и нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости

· Что это значит: МПЛ — это ограничения на долю рискованных кредитов, которые банк может выдать в общем объеме таких займов. Решение связано с тем, что в сегменте ИЖС и потребкредитов под залог недвижимости высока доля заемщиков с высокой долговой нагрузкой (ПДН > 80%), которые чаще допускают просрочки. Во II квартале 2025 года доля таких кредитов в ИЖС составляла 30%, а в потребкредитах под залог — 46% .

· Для заемщиков: Если банк исчерпает лимит на выдачу рискованных кредитов, он будет вынужден отказать заемщику, даже если тот соответствует внутренним требованиям банка. Таким образом, получить кредит на ИЖС или нецелевой кредит под залог недвижимости станет сложнее, особенно для заемщиков с высоким ПДН .

 Другие изменения лета-осени 2025 года

1. Запрет комиссий за снижение ставки: С 1 июля банки не могут взимать комиссии с заемщиков за снижение ставки по ипотеке.
2.  Снижение возмещения банкам по льготным программам: С 7 августа по 1 ноября снижены ставки возмещения банкам по льготным программам (например, для семейной ипотеки).
3. Повышение минимального первоначального взноса по льготным программам: Крупные банки (ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк) повысили минимальный первоначальный взнос с 20,1% до 30,1%, что может снизить объем выдач по таким программам на 10–15% в месяц.

Что делать заемщикам?

•  Оцените свою долговую нагрузку: Рассчитайте свой ПДН (отношение ежемесячных платежей по всем кредитам к доходу). Если он высокий, возможно, стоит сначала снизить долговую нагрузку.
• Увеличьте первоначальный взнос: Это повысит шансы на одобрение кредита и может улучшить условия.
•  Рассмотрите альтернативные программы: Если не подходите под условия одной программы, изучите другие (например, семейную или программы от банков.)
• Подавайте заявку заранее: Если вы планируете взять кредит на ИЖС, сделайте это до введения лимитов 1 октября.

Отслеживать все изменения на ипотечном рынке может быть сложно. Если у вас остались вопросы или вы хотите подобрать выгодную ипотечную программу с учетом новых правил — обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим ипотечным брокерам в Центр недвижимости РК. Мы поможем разобраться в условиях и найти оптимальное решение для вашей ситуации.