Нововведения на рынке недвижимости с апреля 2026: что изменится для покупателей и продавцов

С 1 апреля 2026 года в России вступает в силу ряд важных законодательных изменений, которые существенно повлияют на рынок недвижимости. Рассказываем о ключевых нововведениях, которые ожидают участников сделок.

1. Ограничение рассрочки на рынке недвижимости

С 1 апреля 2026 года вступает в силу закон, ограничивающий максимальный срок рассрочки при покупке товаров и услуг шестью месяцами. Как это повлияет на рынок жилья?

Рассрочка была популярным инструментом для покупки жилья без ипотеки, особенно в период высоких процентных ставок. Она позволяла внести 15% от стоимости или ограничиться платной броней за 300–500 тысяч рублей. По оценкам экспертов, сейчас около 30% покупателей используют рассрочку при приобретении жилья.

Дополнительные требования к рассрочке: При сумме покупки свыше 50 тысяч рублей данные о сделке будут передаваться в бюро кредитных историй. Также покупатели получают право досрочного погашения рассрочки в любой момент без комиссий и штрафов.

Альтернативы для покупателей: Эксперты прогнозируют временное затишье на рынке, после которого ситуация стабилизируется. Возможно, после окончания программы рассрочек ставки по ипотеке могут снизиться, хотя и не так значительно, как хотелось бы.

2. Изменения в ипотечном кредитовании: отмена учета «серых» доходов

Центральный банк России с апреля 2026 года вводит кардинальные изменения в правила выдачи ипотеки и других кредитов. Главное нововведение — банки перестанут учитывать неофициальные («серые») доходы заемщиков при расчете показателя долговой нагрузки (ПДН).

До сих пор банки при расчете ПДН могли использовать любые сведения о доходах заемщика: справки по форме банка, выписки по счетам, переводы с карты на карту и даже устные заверения клиента. С 1 апреля эта практика прекращается. Теперь банки обязаны использовать только данные, полученные через систему «Цифровой профиль» из Федеральной налоговой службы (ФНС) и Социального фонда России. Система собирает информацию о зарплате (данные 2-НДФЛ и 3-НДФЛ), пенсиях, социальных выплатах и иных официально зарегистрированных доходах.

При оформлении заявки клиент дает согласие на запрос в «Цифровой профиль», и банк за минуту получает достоверные сведения, которые невозможно подделать или исказить.

Кто окажется в зоне риска:

Новые правила ударят по нескольким категориям потенциальных заемщиков, чей реальный заработок выше официального:

• Наемные сотрудники с «серой» зарплатой. Это люди, которые получают официально минимальный размер оплаты труда (МРОТ) или скромный оклад, а остальную часть — в конверте. Банки увидят только «белую» часть дохода, и ипотеку с таким доходом, скорее всего, не одобрят.
• Индивидуальные предприниматели (ИП). Особенно те, кто работает на патентной или упрощенной системе налогообложения (УСН). Их реальная прибыль часто плохо читается из налоговой отчетности, а теперь банки будут считать только те суммы, которые проходят по официальным документам.
• Самозанятые. Хотя их доходы фиксируются в приложении «Мой налог», для банков он часто считается нестабильным. Шансы сохранятся только у тех, у кого есть чистая история с регулярной уплатой налогов.

По данным аналитиков «Домклик», доля заемщиков с нестандартным подтверждением дохода составляет от 20 до 30% от общего числа ипотечных заявок .

К чему приведут новые правила: 

По мнению экспертов, рынок ждет охлаждение. Часть ипотечных покупателей (предприниматели, самозанятые, работники с «серой» зарплатой) может просто исчезнуть, что приведет к снижению спроса на жилье.

Для тех, у кого все доходы «белые», процесс станет проще. Им больше не нужно будет носить справки 2-НДФЛ — банки получат данные онлайн за минуту. Для остальных возможность подтвердить дополнительный доход (например, от сдачи квартиры в аренду) сохранится, но для этого его придется полностью «обелить» — оформить самозанятость, платить налоги и предоставлять официальный договор аренды и выписки по спецсчету.

3. Защита имущества многодетных семей: запрет взыскания земельных участков

С 1 апреля 2026 года вступают в силу поправки в статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которые значительно расширяют имущественный иммунитет для многодетных семей. Закон запрещает взыскивать долги с земельных участков, которые многодетные семьи получили бесплатно от государства. Это правило распространяется на участки целиком и на долю в праве на землю.

Что именно меняется: Ранее перечень имущества, на которое нельзя наложить взыскание, включал единственное жилье должника и земельный участок, на котором оно расположено. Новые изменения распространяют этот запрет на земельные участки, предоставленные многодетным семьям бесплатно (даже если на них еще не построен дом или участок находится отдельно от основного жилья). Это означает, что изъять такой надел за долги по кредитам, коммунальным платежам или другим обязательствам станет невозможно.

Изменения направлены на усиление социальной защиты многодетных семей. Как поясняют авторы инициативы, предоставление земельных участков многодетным является мерой государственной поддержки, и обращение на них взыскания по долгам сводит на нет эту помощь. Новые нормы уравнивают защиту таких участков с защитой единственного жилья, что позволяет многодетным семьям сохранить полученный от государства актив даже при сложном финансовом положении.

Исключение: если участок находится в залоге у банка по ипотечному договору, то обращение взыскания допускается — в этом случае он остается предметом ипотеки.

4. Изменение сроков оплаты ЖКУ

Хотя это нововведение вступило в силу с 1 марта 2026 года, оно напрямую касается владельцев недвижимости. С апреля 2026 года все платежи за коммунальные услуги производятся по новым правилам.

Срок оплаты перенесен с 10-го числа на 15-е число месяца, следующего за расчетным. Получение квитанций теперь осуществляется до 5-го числа (ранее — до 1-го числа).

Федеральный закон № 177-ФЗ от 24 июня 2025 года установил единый для всей страны срок внесения платежей.

Важно: Оплата за март 2026 года уже должна быть произведена до 15 апреля 2026 года.

Апрельские нововведения — лишь часть масштабных изменений в жилищном законодательстве этого года. Мы продолжим внимательно следить за всеми юридическими тонкостями и оперативно сообщать вам о важных поправках. Оставайтесь с нами, чтобы первыми узнавать о том, как меняются правила игры на рынке недвижимости.