Как досрочно погасить ипотеку и сэкономить деньги

Ипотека – большая, но часто необходимая часть жизни многих россиян. Если вы уже оформили ипотеку, наверняка вы задумывались, как побыстрее ее выплатить. Ведь правильная стратегия погашения может существенно повлиять на общую сумму выплат и срок кредита. В этой статье мы рассмотрим различные подходы к досрочному погашению ипотеки, их преимущества и недостатки, а также дадим советы, которые помогут вам оптимизировать свои финансовые затраты и быстрее освободиться от долговых обязательств.

Что такое досрочное погашение ипотеки?

В статье 810 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо указано: каждый заемщик имеет право погасить любой кредит досрочно.

Это значит, что вы можете взять ипотеку на длительный срок (5, 10, 15 лет и более) и полностью или частично выплатить ее раньше, в удобный для вас момент. Главное – уведомить об этом банк.

Важный момент: как правило, нужно предупредить банк о намерении досрочного погашения минимум за 30 дней. Но в большинстве случаев банки не требуют такого длительного ожидания – многие пересчитывают платеж в день обращения и внесения средств. Помните, банк не имеет права устанавливать более длительный срок ожидания перерасчета, чем 30 дней. Обязательно уточните этот момент в вашем договоре.

Принцип расчета процентов: как он работает?

Многие думают, что досрочное погашение выгодно только при одном типе платежей, но это не так. Расчет процентов не зависит от того, какой у вас график платежей – дифференцированный или аннуитетный. Проценты всегда начисляются на остаток долга по ставке кредита.

Например, ваш долг составляет 2 миллиона рублей, а ставка 23% годовых (то есть примерно 1,92% в месяц). За месяц пользования деньгами набежит 2 миллиона × 1,92% = 38 400 рублей процентов. Значит, ваш платеж будет обязательно выше этой цифры – в него добавится часть основного долга. К следующему месяцу долг уменьшится на эту сумму, и проценты будут начисляться уже на новый остаток.

Размер платежа зависит от схемы погашения:

• Дифференцированный платеж: Размер займа равномерно делится на весь срок, а проценты начисляются на остаточный объем долга каждый месяц. В этом случае выплаты будут крупнее в самом начале ипотеки, а затем планомерно снижаться.

• Аннуитетный платеж: Более распространен в ипотечных займах. Платеж рассчитывается по специальной формуле, распределяя основной долг таким образом, чтобы каждый месяц платеж (с учетом процентов) был одинаковым. При этом проценты все так же начисляются на остаток долга. В первые годы аннуитетный платеж меньше дифференцированного, так как в счет долга в обязательном порядке нужно внести лишь небольшую часть.

Если платить строго по графику, то переплата по аннуитету будет выше, чем по дифференцированным платежам, так как заемщик дольше пользуется банковскими деньгами.

Преимущества досрочного погашения ипотеки:

• Существенная экономия денег: Чем быстрее вы погасите займ, тем меньше процентов выплатите банку. Это очевидный, но самый весомый аргумент.

• Снижение долговой нагрузки: Если в ваших планах взять еще один кредит, стоит сначала закрыть предыдущий. Для комфортной жизни следите, чтобы общая сумма выплат по займам составляла не более 50% всех ваших доходов.

• Экономия на страховке: Вам частично вернут сумму страховой премии, если вы оформили кредит со страхованием после 1 сентября 2020 года и выплатили его досрочно. Важное условие: за время ипотеки страховой случай ни разу не наступал.

Недостатки досрочного погашения

• Нельзя жертвовать финансовой стабильностью: Досрочные платежи не должны лишать вас накоплений на “подушке безопасности”. Убедитесь, что даже после досрочного погашения у вас есть средства на непредвиденные обстоятельства (потеря работы, болезнь и т.д.).

• Возможность более выгодного инвестирования: Иногда выгоднее направить деньги на инвестиции, а не на досрочное погашение. Если вы уверены, что сможете получать от инвестиций доход, превышающий процентную ставку по ипотеке, это может быть разумным решением.

Варианты досрочного погашения: какой выбрать?

• Полное досрочное погашение: Вы вносите всю сумму долга вместе с процентами и навсегда забываете об ипотеке. После этого имущество остается в вашем полном пользовании – без обременения и необходимости согласовывать перепланировки и т.д.

• Частичное досрочное погашение: Вы вносите сумму, превышающую ваш ежемесячный платеж, и выбираете, что хотите уменьшить: срок ипотеки или ежемесячный платеж.

Материнский капитал как инструмент для досрочного погашения

Да, материнский капитал можно направить на досрочное погашение ипотеки, оформленной на покупку жилья как до рождения ребенка, так и сразу после его рождения и получения субсидии.

Есть несколько нюансов: ипотека и недвижимость должны быть оформлены на мать и/или ее официального супруга, а доли ребенку (детям) в жилье могут быть выделены либо сразу при покупке, либо после погашения ипотеки в срок 6 месяцев.

Как правильно погасить ипотеку досрочно

• Полное досрочное погашение: Банк обязан принять заявление в любой рабочий день, независимо от даты платежа по графику. Важно выяснить точную сумму для погашения с учетом набежавших процентов (не забудьте уточнить, сколько времени займет перевод средств, чтобы избежать дополнительных процентов). Рекомендуется разместить на счете сумму с запасом – остаток можно будет снять. Если нужной суммы не окажется, заявление аннулируется.

• Частичное досрочное погашение: Уточните правила банка по минимальной сумме (хотя по закону ограничений нет, банки могут устанавливать свои правила). Также узнайте, можно ли сокращать срок или платеж при пересчете графика кредитования и определите, что для вас выгоднее. Чаще всего банки разрешают при каждом досрочном погашении выбирать, что вам выгоднее.

5 лайфхаков, которые помогут выплатить ипотеку быстрее:

1. Составьте график досрочного погашения заранее. Еще до оформления ипотеки прикиньте, сколько вы сможете откладывать сверх платежа, и придерживайтесь этого плана.

2. Используйте все возможности для дополнительных выплат. Не только небольшие ежемесячные суммы сверх обязательного платежа, но и разовые вливания (налоговый вычет, премии, субсидии).

3. Сформируйте “подушку безопасности”. Это поможет вам в случае финансовых трудностей и позволит не прерывать досрочные платежи.

4. При возможности рефинансируйте кредит. Следите за процентными ставками – если они снижаются, рефинансирование может существенно сэкономить деньги.

5. Сокращайте срок, а не платеж. Если при частичном погашении выбираете уменьшение платежа, все равно старайтесь платить прежнюю сумму или больше, ежемесячно проводя досрочное погашение.

Досрочное погашение ипотеки – это реальный способ сэкономить значительную сумму денег и быстрее избавиться от долгового бремени. Внимательно изучите условия своего кредитного договора, пользуйтесь нашими советами и начинайте действовать.

Хотите узнать, как максимально выгодно купить жилье в ипотеку? Обращайтесь в Центр недвижимости РК. Наши опытные ипотечные брокеры бесплатно проконсультируют вас, помогут составить индивидуальный план досрочного погашения и подобрать наиболее выгодные условия рефинансирования. Мы работаем с крупнейшими банками и знаем все нюансы ипотечного рынка.