Как безопасно передать деньги за недвижимость: 5 основных способов

Один из самых важных и рисковых этапов процесса покупки недвижимости — расчёты. Передача крупной суммы всегда связана с опасениями: продавец хочет быть уверен, что получит деньги, а покупатель — что не останется без квартиры и без средств. К счастью, сегодня существуют цивилизованные и защищённые механизмы, которые практически исключают эти риски. В этой статье мы подробно разберём все основные способы безопасной передачи денег.

 Банковская ячейка

Это один из самых популярных способов расчётов на вторичном рынке жилья.

1. Покупатель арендует в банке индивидуальный сейф (ячейку).
2. В присутствии продавца он помещает туда оговоренную сумму наличных.
3. Стороны заключают с банком трёхсторонний договор, где чётко прописывается условие: доступ к деньгам продавец получит только после предъявления в банк документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности (обычно это выписка из ЕГРН или договор купли-продажи со штампом Росреестра).
4. После регистрации сделки продавец приходит в банк с документами, банк их проверяет и предоставляет доступ к ячейке.

Плюсы:

• Безопасность: деньги физически защищены банком до выполнения всех условий.
• Контроль: продавец не получит доступ к деньгам раньше времени.

Минусы и риски:

❌Ответственность банка ограничена: банк, как правило, не проверяет сумму и подлинность купюр, заложенных в ячейку. Риск получить фальшивые деньги или обнаружить недостачу ложится на продавца.

❌Дополнительные расходы: нужно оплатить аренду ячейки (например, в Москве — от 2500 до 4300 рублей за срок до двух месяцев) и, опционально, услугу пересчёта и проверки купюр (около 0.1% от суммы).

❌Риск мошенничества: известны единичные случаи сговора или подмены пакета с деньгами.

❗️ Совет: для полной безопасности закажите в том же банке платную услугу по пересчёту и проверке подлинности купюр в момент закладки денег в ячейку.

 Аккредитив

Это безналичный аналог банковской ячейки, который считается одним из самых безопасных способов.

1. Покупатель открывает в банке специальный аккредитивный счёт и перечисляет на него всю сумму сделки.
2. Банк блокирует эти средства.
3.  После регистрации права собственности продавец предоставляет в банк подтверждающие документы.
4.  Банк проверяет документы и безналично перечисляет деньги на счёт продавца.

Плюсы:

• Максимальная безопасность: банк удостоверяет сумму и осуществляет перевод, исключая риски, связанные с наличными.
• Удобство: не нужно перевозить и пересчитывать крупные суммы наличных.
• Гарантия: перевод произойдёт автоматически только при выполнении условия.

Минусы:

❌Платная услуга (2 000 – 3500 руб.)

❌ Валютные ограничения: расчёты обычно возможны только в рублях.

❌Банковский риск: средства на аккредитиве не застрахованы государством. В случае отзыва лицензии у банка возврат денег может затянуться.

Сервис безопасных расчётов (СБР)

Современный цифровой способ, стремительно набирающий популярность. Похож на аккредитив, но часто более технологичен и может быть частью комплексной услуги по оформлению сделки. Как это работает (на примере сервисов от крупных банков):

1. Стороны заключают договор купли-продажи, иногда с помощью электронной подписи.
2. Покупатель переводит деньги на специальный защищённый счёт в банке.
3.  Банк или партнёрский сервис подаёт документы на регистрацию в Росреестр.
4.  Как только банк получает из Росреестра данные о успешной регистрации, он автоматически и мгновенно перечисляет деньги продавцу.

Плюсы:

• Скорость и удобство: процесс максимально автоматизирован, часто позволяет обойтись без визитов в офисы.
• Прозрачность: все этапы отслеживаются.
• Безопасность: деньги заморожены до регистрации.

Минусы:

❌Не для всех сделок: могут быть ограничения (например, если один из участников — нерезидент или объект куплен до 1998 года).

❌Тарифы различаются у банков (примерно от 600 до 3400 рублей).

Депозит у нотариуса

Надёжный способ, где третьей стороной выступает нотариус.

1. Покупатель перечисляет деньги на специальный депозитный счёт нотариуса.
2.  Нотариус, часто выступая и как удостоверитель сделки, подаёт документы на регистрацию.
3. После получения выписки из ЕГРН нотариус перечисляет средства продавцу.

Плюсы:

• Высокая степень защиты: нотариус несёт полную материальную ответственность за сохранность средств.
• Профессиональный контроль: нотариус проверяет чистоту всей сделки.
• Упрощение процесса: нотариус может взять на себя регистрационные действия.

Минусы:

❌ Это самый дорогой способ. Услуга стоит 0.5% от суммы депозита (но не менее 1000-1500 рублей).

 Счёт эскроу (для новостроек)

Это обязательный и единственный разрешённый способ расчётов при покупке квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).

1.  Покупатель (или банк, выдавший ипотеку) перечисляет деньги на специальный эскроу-счёт в банке.
2.  Средства блокируются. Застройщик не имеет доступа к ним.
3. Только после того, как дом будет построен и получит все разрешения, а права покупателя на квартиру зарегистрируют, банк разблокирует деньги и перечислит их застройщику.
4. Если стройка замораживается или компания-застройщик обанкротится, покупатель получает свои деньги обратно с эскроу-счёта.

✅ Абсолютная защита средств дольщика на время строительства.

❌ Применяется только для новостроек.

 Чего делать категорически не стоит:

❌ Перевод с карты на карту/со счёта на счёт до регистрации. Это равноценно передаче наличных из рук в руки. Если сделка сорвётся, вернуть деньги будет возможно только через суд.

❌Передача наличных без посредников. Это максимально рискованно: фальшивые купюры, «кукла» (пачка с бумагой сверху), ошибка в подсчёте, риск ограбления. Если всё же идёте на этот шаг, обязательно берите расписку и проводите передачу в безопасном месте.

Чек-лист для безопасного расчёта

•  Выберите способ с участием третьей, ответственной стороны (банк, нотариус).
• Пропишите выбранный способ в предварительном договоре или соглашении о задатке.
•  Внимательно изучите договор с банком/нотариусом: условия доступа к деньгам, перечень документов, сроки.
•  Убедитесь, что условием выплаты является именно регистрация перехода права собственности в Росреестре.
• Сохраняйте все документы: договоры, квитанции об оплате услуг, выписки.

Правильно выбранный и организованный способ расчётов — это залог вашего спокойствия и юридической защищённости в одной из самых важных финансовых операций в жизни. Не экономьте на безопасности, доверяйте профессионалам и пусть ваша новая недвижимость приносит только радость!