“Эффект Долиной”: как защититься при покупке жилья на вторичном рынке

Сделки с недвижимостью всегда сопровождались рисками, однако события 2025 года, связанные с громким судебным решением по делу о продаже квартиры Ларисы Долиной, стали настоящим потрясением.  Это дело породило новый термин – “эффект Долиной”, который моментально вошел в обиход и серьезно изменил подход к сделкам с жильем. В этой статье разберемся, что скрывается за этим термином, почему работа с агентством недвижимости становится не просто удобным сервисом, а необходимостью для безопасности ваших инвестиций.

Что такое «эффект Долиной» и как работает схема

«Эффект Долиной» (также известный как «бабушкина схема») — это схема, при которой продавец недвижимости, чаще всего пенсионер, после завершения сделки купли-продажи обращается в суд с требованием признать сделку недействительной, утверждая, что действовал под влиянием мошенников.

Ключевая особенность схемы в том, что продавцу удается не только вернуть себе недвижимость через суд, но и сохранить полученные за нее деньги, которые, по его утверждению, были похищены мошенниками . В результате добросовестный покупатель остается и без квартиры, и без денег, а у многих еще и остается непогашенный ипотечный кредит.

Название явление получило после громкой истории с народной артисткой России Ларисой Долиной, которая в 2024 году продала свою квартиру в центре Москвы за 112 миллионов рублей, а затем через суд вернула ее себе, не возвращая деньги покупательнице — Полине Лурье. Суд признал сделку недействительной, исходя из того, что Долина действовала под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ), навязанного телефонными мошенниками.

Как «эффект Долиной» ударил по доверию на рынке недвижимости

Возникновение и массовое распространение этой схемы привело к серьезным последствиям для всего рынка вторичного жилья.

Кризис доверия к продавцам

1. Стигматизация пожилых продавцов: пенсионеры, которые часто становятся жертвами мошенников, теперь воспринимаются покупателями как «ненадежные» продавцы. От них стали чаще требовать дополнительные справки, присутствие родственников на сделке, заключение психиатра.
2. Любая сделка стала рискованной: даже идеально чистая с юридической точки зрения сделка теперь может быть оспорена, если продавец позже заявит о давлении мошенников. Как отмечают эксперты, «практически любая квартира может оказаться проблемной».

 Изменение поведения покупателей

1. Переход к новостройкам: многие покупатели сознательно выбирают новостройки, где нет риска столкнуться с этой проблемой, так как при покупке у застройщика нет физического лица-продавца, которого могли обмануть.
2. Усложнение процедуры сделок: покупатели стали настаивать на включении в договоры дополнительных пунктов, приглашении родственников продавца и проведении дополнительных проверок. Резко выросла доля нотариально заверенных договоров.

 Волнение на вторичном рынке

По данным Российской гильдии риелторов от ноября 2025 года, за год число судебных споров, когда продавец требует вернуть квартиру после продажи, выросло на 15-20%. На рынке даже появилось понятие «токсичные квартиры» — юридически чистые объекты, которые тем не менее покупатели стараются обходить стороной из-за страха потерять их через суд.

Почему покупка через агентство недвижимости повышает вашу защищенность

В условиях, когда «не работает ни один привычный инструмент защиты — ни нотариус, ни аккредитив, ни банковская ячейка», профессиональные риелторские услуги становятся критически важными для безопасности сделки. Вот какие конкретные преимущества дает работа с агентством:

•  Профессиональная проверка продавца.  Оценка адекватности и добровольности намерений, а также проверка психоэмоционального состояния: профессионалы обращают внимание на адекватность поведения продавца, что особенно важно в контексте дел, подобных делу Долиной, где ключевую роль играет психическое состояние продавца.
•  Юридическое сопровождение и правильное оформление документов. Агентство обеспечивает включение в договор всех необходимых пунктов, которые могут защитить интересы покупателя в случае судебных разбирательств. Также риелторы обязаны проводить тщательную проверку документов на недвижимость и предоставлять объективную информацию о ее правовом статусе. В контексте «эффекта Долиной» это включает не только стандартную проверку, но и оценку обстоятельств продажи и мотивов продавца.

Как “эффект Долиной” изменил правила игры?

Новый феномен не просто вызвал панику, он изменил подход к сделкам с недвижимостью:

1. Подорожание и усложнение “юридической чистоты”: Требования к проверке истории объекта многократно возросли. Теперь необходимо не просто посмотреть выписку из ЕГРН, но и проанализировать всю цепочку переходов права собственности, выявляя потенциальные риски, связанные с предыдущими владельцами.
2.  Ужесточение требований банков: Кредитные организации, выдающие ипотеку, теперь более скрупулезно подходят к проверке залогового имущества, требуя дополнительные гарантии и документы.
3. Снижение ликвидности: Недвижимость с “длинной” историей переходов права собственности или с потенциальными “серыми” зонами в прошлом стала менее привлекательной для покупателей.
4. Рост спроса на титульное страхование: Компании, предлагающие страхование рисков потери права собственности, отмечают взрывной рост интереса к своим продуктам.

Судебная практика и законодательные инициативы

Резонанс от дела Долиной быстро докатился до законодательных органов, и уже появились серьезные инициативы, призванные стабилизировать рынок и восстановить доверие между покупателями и продавцами:

• Введение «периода охлаждения»: Рассматривается предложение о том, чтобы государственная регистрация сделки проводилась только через семь дней после заключения договора купли-продажи.
• Запрет наличных расчетов: Предлагается обязать продавцов получать деньги за продажу квартиры только на банковский счет после регистрации перехода права собственности.
• Обращение в Верховный суд: Комитет Госдумы по вопросам собственности призвал Верховный суд РФ принять новое постановление пленума по делу Долиной для выработки единой правовой позиции.

Практические советы покупателям в новых условиях

Даже при работе с агентством недвижимости, покупателю стоит проявлять осмотрительность:

•  Настороженно относитесь к срочным продажам по заниженной цене — это классический признак потенциальных проблем.
• Лично общайтесь с продавцом и обращайте внимание на его адекватность, последовательность ответов.
•  Привлекайте родственников продавца к участию в сделке — их присутствие может стать дополнительной гарантией.
•  Рассмотрите страхование сделки — как отмечают юристы, это один из немногих работающих способов получить компенсацию в случае проблем.

Заключение

«Эффект Долиной» стал серьезным испытанием для российского рынка недвижимости, показав, что даже формально чистая сделка может быть отменена с катастрофическими последствиями для покупателя. В этих условиях профессиональные риелторские услуги перестали быть просто опцией — они стали необходимым элементом безопасности при покупке жилья на вторичном рынке.

Работа с агентством недвижимости  значительно снижает риски, предоставляя профессиональную оценку продавца, юридическое сопровождение и возможность компенсации в случае ошибок. В ситуации, когда доверие между сторонами сделки серьезно подорвано, именно риелторы могут стать тем мостом, который поможет рынку адаптироваться к новым вызовам.