Студии хотят исключить из семейной ипотеки: что стоит за новой инициативой?

В августе 2025 года российский рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном изменении условий популярной программы «Семейная ипотека». Сенатор Андрей Кутепов обратился к вице-премьеру Татьяне Голиковой с предложением исключить из программы квартиры-студии и малогабаритное жилье площадью менее 28 квадратных метров. Эта инициатива может существенно изменить возможности тысяч российских семей по улучшению своих жилищных условий. Давайте разберемся, что стоит за этим предложением и как оно может повлиять на рынок недвижимости и заемщиков.

Суть предложения

Сенатор Андрей Кутепов, возглавляющий Комитет Совета Федерации по экономической политике, направил официальное обращение вице-премьеру Татьяне Голиковой с конкретным предложением: исключить из программы «Семейная ипотека» два типа жилья :

1. Квартиры-студии, где жилая комната не отделена внутриквартирными перегородками от кухни.
2. Квартиры площадью менее 28 квадратных метров.

Ключевой момент инициативы заключается в том, что на текущий момент в условиях программы «Семейная ипотека» отсутствуют какие-либо требования к минимальной площади жилого помещения . Это позволяет семьям использовать льготную ставку (сейчас это 6% годовых) для покупки даже очень компактного жилья.

Аргументы сторонников изменений

Предложение Кутепова основано на нескольких ключевых аргументах, которые призваны защитить интересы семей и рационально использовать бюджетные средства:

• Некомфортность для семей с детьми: Основной тезис сенатора заключается в том, что студии и малогабаритные квартиры не могут считаться полноценным жильем для семьи. Отсутствие отдельных комнат лишает членов семьи личного пространства для отдыха. С рождением ребенка ситуация усугубляется: уход за младенцем, приготовление пищи и отдых происходят в одном помещении, что не способствует качеству жизни.

• Невозможность улучшить жилищные условия: Приобретая однокомнатную квартиру или студию с помощью ипотеки с господдержкой, семья фактически «закрепляется» в стесненных условиях на многие годы — до полного погашения кредита. Это затрудняет возможность рождения следующих детей, так как не решает, а лишь консервирует жилищную проблему.

• Борьба с искусственным спросом: Инициатива согласуется с более ранними рекомендациями Счетной палаты РФ, которая предлагала исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ господдержки. Регуляторы считают, что государство не должно стимулировать спрос на «некомфортные» типологии жилья, искусственно поддерживая этот сегмент рынка.

Контекст и предыдущие подобные инициативы

Инициатива сенатора Кутепова — не первая попытка ограничить использование льготной ипотеки для покупки малогабаритного жилья.

• Рекомендации Счетной палаты (2022 г.): Как отмечается в обращениях, ранее Счетная палата уже выступала с подобными предложениями. Однако тогда, по данным РБК, против жестких мер выступило Минстрой, предупредив, что это создаст дополнительные преграды для граждан в улучшении жилищных условий.

• Региональные ограничения: Власти на местах уже начали регулировать этот вопрос. Так, в мае 2024 года в Москве и Ленинградской области было запрещено проектировать и строить квартиры площадью менее 28 кв. м. Правда, в Ленобласти введение этого запрета было позднее отложено до начала 2026 года.

• Обсуждаемые изменения в самой программе: Ранее председатель Совфеда Валентина Матвиенко предложила ограничить выдачу семейной ипотеки регионом постоянной регистрации заемщика. Это было связано с тем, что более половины всех льготных кредитов пришлось на четыре региона: Москву, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть, при этом более 40% заемщиков были прописаны в других субъектах РФ.

Потенциальное влияние на рынок и заемщиков

Если инициатива будет поддержана правительством, последствия затронут как покупателей, так и всех участников рынка.

Для заемщиков:

• Сокращение выбора: Многие семьи, особенно с ограниченным бюджетом, могут потерять доступный инструмент для приобретения своей первой квартиры, пусть и небольшой.

• Повышение качества жилья: С другой стороны, это может стимулировать семьи к покупке более просторного и комфортабельного жилья с раздельными комнатами, что лучше соответствует целям программы.

• Необходимость тщательнее планировать бюджет: Как отмечают аналитики , семьям придется более взвешенно подходить к сделкам, учитывая необходимость страхования, сравнивать условия кредитов и оценивать долгосрочные финансовые обязательства.

Для рынка недвижимости и девелоперов:

• Перераспределение спроса: Спрос может сместиться с компактных студий на квартиры большей площади (например, двухкомнатные).

• Корректировка цен: Возможное снижение цен на сегмент студий из-за падения спроса и, как следствие, рост стоимости на квартиры подходящей под новые критерии площади.

• Изменение проектов девелоперов: Застройщикам, возможно, придется пересматривать проекты будущих жилых комплексов, уменьшая долю малогабаритных планировок и делая акцент на семейных квартирах.

Дискуссия вокруг студий в семейной ипотеке высветила более глубокую проблему: поиск баланса между доступностью жилья и его качеством. Будет ли решение по студиям принято и станет ли оно частью более масштабной реформы льготного кредитования — покажет ближайшее время.