Рефинансирование ипотеки в 2026 году: актуальные ставки и пошаговая инструкция

24 апреля 2026 года Банк России снизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта — до 14,5% годовых. Это уже второе снижение за год, и аналитики ожидают, что к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься до 13–13,5%. Банки практически мгновенно отреагировали на решение регулятора: Сбер, ВТБ, Банк Дом.РФ, ПСБ и другие крупные игроки начали пересматривать условия по рыночным ипотечным программам.

Ниже — актуальные предложения банков по состоянию на конец апреля 2026 года и подробный разбор того, как грамотно рефинансировать ипотеку и не потерять деньги на скрытых комиссиях.

Где рефинансировать ипотеку в апреле-мае 2026: ставки и условия банков

По данным аналитического центра Дом.РФ, средневзвешенная ставка рефинансирования ипотеки сейчас составляет 18,7% годовых, а диапазон ставок в топ-20 ипотечных банков — от 16,4% до 20,2%. Это означает, что многие заёмщики, бравшие ипотеку в 2024–2025 годах под 25–28% годовых, уже сейчас могут ощутимо снизить ежемесячный платёж. Аналитики «Дом.РФ» прогнозируют, что при сохранении текущей траектории денежно-кредитной политики рыночные ставки по ипотеке могут опуститься ниже психологической отметки в 15% уже к концу 2026 — началу 2027 года.

• Сбербанк

С 27 апреля 2026 года Сбер снизил ставки по базовым ипотечным программам на 0,2–1 п.п. в зависимости от размера первоначального взноса. Ставка рефинансирования потребительских кредитов также снижена — с 17,9% до 17,4%. Минимальные ставки на покупку жилья на первичном и вторичном рынках с учётом всех действующих скидок составляют 15,5% и 15,8% годовых соответственно. Кроме того, на 0,5 п.п. снижены ставки по нецелевому кредиту под залог недвижимости.

• ВТБ

ВТБ с 1 апреля 2026 года снизил ставки по рыночной ипотеке на 1 п.п. — минимальные ставки на покупку квартир на первичном и вторичном рынках составляют 18,9% годовых, а на рефинансирование ипотечных кредитов — 18,6%. Условия по льготным программам остаются без изменений: семейная и IT-ипотека — 6% годовых, дальневосточная, арктическая и ипотека в новых регионах — 2%. По комбинированным ипотечным программам минимальные ставки составляют от 6,97% годовых в сочетании с «семейной» госпрограммой и от 6,99% годовых — с IT-ипотекой.

• ПСБ

Базовая ставка по программе рефинансирования ПСБ для большинства клиентов составляет 18,99%. Для работников ОПК и госучреждений, получающих зарплату на карту ПСБ, ставка снижена до 18,89%. Сумма рефинансирования может достигать 20 млн рублей, срок кредитования — от 3 до 30 лет. При отказе от страхования ставка увеличивается на 2 п.п.

Пошаговая инструкция: как рефинансировать ипотеку

Процедура рефинансирования практически идентична первичному получению ипотеки. Потребуется стандартный пакет документов и прохождение всех этапов одобрения.

Шаг 1. Финансовый расчёт

Прежде чем подавать заявку, важно оценить экономическую целесообразность. Рефинансирование имеет смысл, если разница между текущей ставкой и новой превышает 2 п.п., а снижение ежемесячного платежа и итоговой переплаты перевешивает все сопутствующие расходы (комиссии, страховки, оценку). Помните: при аннуитетных платежах основная масса процентов выплачивается в первой половине срока кредита — если прошло больше половины срока, экономия может оказаться минимальной.

Шаг 2. Сбор документов

Для подачи заявки на рефинансирование ипотеки потребуются:

• Паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• Заверенная копия трудовой книжки;
• Подтверждение дохода: справка 2-НДФЛ, справка по форме банка или выписка со счёта;
• Первоначальный ипотечный договор;
• Справка об остатке задолженности из текущего банка-кредитора.

Если у вас комбинированная ипотека (льготная + рыночная части), дополнительно потребуется справка с разделением остатка задолженности на льготную и рыночную составляющие.

Шаг 3. Подача заявки и одобрение

После заполнения анкеты и отправки документов банк проводит стандартную процедуру андеррайтинга — проверку платёжеспособности заёмщика и оценку предмета залога. Срок рассмотрения обычно составляет от 1 до 5 рабочих дней.

Шаг 4. Оценка недвижимости и подписание договора

Банк заказывает независимую оценку объекта недвижимости. После положительного заключения подписывается новый кредитный договор. Обратите внимание: до момента государственной регистрации ипотеки в пользу нового банка может действовать повышенная ставка (например, в ПСБ — плюс 2 п.п.).

Частичное рефинансирование комбинированной ипотеки

С 1 февраля 2026 года вступили в силу изменения, которые особенно актуальны для заёмщиков с комбинированной ипотекой. Раньше при рефинансировании пересматривалась вся сумма долга целиком, и льготная часть автоматически переводилась на рыночные условия — экономический смысл перекредитования исчезал.

Теперь заёмщик может рефинансировать только рыночную («сверхлимитную») часть кредита, сохранив льготную долю в прежнем банке на прежних условиях. Например, если семья взяла ипотеку на 10 млн рублей, из которых 6 млн оформлены под 6%, а 4 млн — под 20%, теперь можно перевести в другой банк только 4 млн рублей под более низкий процент. Льготные 6 млн остаются нетронутыми.

Когда рефинансирование действительно выгодно, а когда — нет

Прибегнуть к рефинансированию стоит в следующих ситуациях:

1. Ваша текущая ставка значительно выше рыночной. Если разница составляет хотя бы 2–3 процентных пункта, экономия на длинном горизонте может быть ощутимой.
2. Кредит получен недавно. Основная масса процентов выплачивается в первой половине срока. Если вы уже выплатили 50% и более — рефинансирование, скорее всего, не имеет смысла.
3. У вас несколько кредитов. Объединение долгов в один кредит упрощает контроль и может снизить совокупный ежемесячный платёж.
4. Вы планируете продать квартиру, находящуюся в залоге. Рефинансирование без залога позволяет освободить имущество для сделки.

Когда рефинансирование невыгодно:

1. Разница в ставках составляет менее 1–1,5 п.п.;
2. До конца срока кредита осталось менее 5 лет;
3. Сопутствующие расходы «съедают» всю потенциальную экономию.

За красивыми цифрами в рекламных буклетах часто скрываются дополнительные платежи, которые могут свести на нет всю выгоду от перекредитования:

• Комиссии за оформление нового кредита — 0,5–3% от суммы займа;

• Расходы на закрытие старого кредита — 0–2%;

• Страхование жизни и недвижимости — обязательное условие большинства банков (при отказе от страхования ставка может вырасти на 2 п.п. и более);

• Оценка залога — от 3 000 до 10 000 рублей;

• Страхование титула и другие сопутствующие услуги.

По оценкам экспертов, из-за таких «невидимых» затрат реальная эффективная ставка может оказаться выше заявленной на 0,5–2 процентных пункта. Именно поэтому важно считать не номинальную ставку, а итоговую переплату с учётом всех комиссий и определять точку безубыточности — момент, когда экономия начинает превышать расходы.

Вы всегда можете обратитесь за бесплатной консультацией к нашим экспертам. Ипотечные брокеры Центра недвижимости РК помогут произвести детальный расчёт с учётом всех комиссий и индивидуальных условий, чтобы вы могли принять взвешенное и действительно выгодное решение.