8 схем обмана при покупке дома или участка: как не потерять деньги

Покупка загородного дома или земельного участка — это важный и ответственный шаг. Но, к сожалению, рынок загородной недвижимости привлекает не только добросовестных продавцов, но и мошенников. Рассказываем о самых популярных уловках аферистов и о том, как их распознать.

1. Продажа одного объекта нескольким покупателям по поддельным документам

Классика жанра. Мошенники арендуют дом, делают поддельные документы и продают его сразу нескольким доверчивым клиентам по цене ниже рыночной. Их цель — получить задаток и исчезнуть.

• Как защититься: всегда требуйте у продавца правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения) и свежую выписку из ЕГРН. Помните: дом и участок — единый объект, документы должны быть на оба. Ни в коем случае не передавайте деньги до регистрации договора в Росреестре.

2. Продажа «дома-однодневки»

Дом на скорую руку строят из дешевых материалов с грубым нарушением норм. Через пару месяцев он начинает разваливаться, а застройщик перестает выходить на связь.

• Как защититься: выбирайте застройщика с безупречной репутацией и аккредитацией в крупных банках.

3. Ложные границы участка

Мошенники указывают в договоре площадь и границы, не соответствующие реальности (особенно если межевание не проводилось). Вы рискуете получить участок не той формы, испортить отношения с соседями или переплатить за «несуществующие» сотки.

• Как защититься: убедитесь, что межевание проведено. С 1 марта 2025 года это обязательное условие для регистрации сделки. При необходимости закажите процедуру у кадастрового инженера.

4. Участок с подземными коммуникациями

Земля может быть непригодна для строительства из-за проложенных под ней газопроводов, водопровода или канализации. В документах этого часто нет. Построив дом, вы рискуете получить предписание о сносе или крупный штраф.

• Как защититься: закажите геологоразведку и запросите градостроительный план участка (ГПЗУ). В выписке из ЕГРН проверьте наличие сервитута — права прохода или проезда через вашу землю.

5. Земля, на которой нельзя строить дом

Продавец уверяет, что участок подходит для ИЖС, а на деле — категория земли и разрешенное использование другие. Построить дом мечты не получится.

• Как защититься: проверьте категорию земли и ВРИ в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. Для ИЖС и ЛПХ подходят только земли населенных пунктов и сельхозназначения с соответствующим видом разрешенного использования.

6. Участок меньше допустимого минимума

В каждом населенном пункте есть свои предельные размеры участков (обычно нижняя граница — 2–4 сотки). Если площадь меньше — сделку просто не зарегистрируют, а аванс могут не вернуть.

• Как защититься: уточните минимальные размеры в правилах землепользования и застройки на сайте местной администрации.

7. Проблемы с экологией

Иногда за привлекательной ценой может стоять соседство со свалкой, очистными или заводом.  Продавцы часто скрывает этот факт (например, приглашает на осмотр в безветренный день).

• Как защититься: изучайте район лично и через онлайн-карты (например, кадастровую карту Росреестра с зонами с особыми условиями использования).

8. Незарегистрированный дом («дом-невидимка»).

Продавец уверяет, что дом просто «не успели оформить». По документам вы покупаете только землю. Позже может выясниться, что дом построен с нарушениями и зарегистрировать его нельзя — вплоть до требования о сносе.

•  Как защититься: соглашайтесь на сделку только после того, как собственник сам официально зарегистрирует постройку.

Как купить безопасно?

Разобраться во всех тонкостях загородного рынка самостоятельно крайне сложно — цена ошибки здесь слишком высока.

Мы понимаем ваши опасения, поэтому в Центре недвижимости РК безопасности уделяется первостепенное внимание. Все наши объекты проходят тщательную многоуровневую проверку юристами. Мы проверяем историю владения, техническое состояние построек, отсутствие скрытых обременений и точность границ. С нами вы можете быть полностью уверены в чистоте сделки и безопасности ваших вложений.